오피스텔 취득세 취득세 감면 부가세 양도세 알아보기

 

오피스텔은 원칙적으로 업무용 건물에 해당하지만 요즘은 주거용으로도 많이 사용합니다. 실제 등기부등본 상에 나와있는 용도와는 상관없이 실제 사용되는 형태에 따라 오피스텔을 주택으로 보기도 하고, 업무용 건물로 보기도 합니다.

 

오피스텔 취득세 취득세 감면 부가가치세 양도세 알아보기

 

 

주택과 업무용 건물은 다른 세법이 적용되는데 이번 포스팅은 오피스텔의 경우 주거용 혹은 업무용으로 사용하느냐에 따라 달리 적용되는 세법에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

오피스텔 취득세 취득세율 취득세감면

 

1. 취득세율

오피스텔은 용도불문 4.6%의 취득세율 (취득세,농어촌특별세,교육세 포함)이 적용됩니다.

 

2. 취득세 감면

신규로 오피스텔을 분양받아서 60일 이내에 주택임대사업자로 등록한 경우에는 다음과 같이 취득세를 감면 받을수 있습니다.

• 전용면적 60m2(18평 오피스텔) 이하인 경우에는 취득세가 200만원이하라면 전액, 200만원 초과하면 취득세의 85%까지 최대 감면받을 수 있습니다.
• 전용면적 60m2 초과 85m2 이하라면 취득세의 50%를 감면받을 수 있습니다.

 

오피스텔 주택수 산정

 

1주택자가 2020년 8월 11일 이후 취득한 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 취득하게 된다면 오피스텔도 주택수에 포함되기 때문에 3주택자가 되어 취득세 중과세율 (조정대상지역 12%, 비조정대상지역 8%)이 적용되기 때문에 주의가 필요합니다. 다만, 오피스텔 분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.

 

그리고 2024년 1.10대책으로 2024년 1월부터 2025년 12월까지 준공된 전용면적 60m2 이하 (수도권 6억원, 지방 3억원 이하)  주거용오피스텔,도시형생활주택, 다가구주택 등은 취득세, 양도세,종부세 산정시 주택수에서 제외해 준다고 하니 참고하시기 바랍니다.

 

오피스텔 부가세

 

1. 최초분양시

오피스텔 최초 분양시 건물부분은 부가세가 과세되기 때문에 건설사에서 세금계산서를 발행하고 토지 부분은 면세이므로 계산서를 발행하게 됩니다.

• 오피스텔을 업무용으로 직접 사용 혹은 임대한다면 관할세무서에 일반과세자로 사업자등록을 하고 부가세 환급을 받을 수 있습니다.
• 오피스텔을 주거용으로 직접 사용 혹은 임대한다면 부가세 환급을 받을 수 없습니다.

 

2. 임대시

• 임차인이 업무용으로 임대하면 그로 인해 발생하는 임대료에 대해 부가세를 내야하며 임대료는 사업소득으로 다른 소득과 합산해 종합소득세를 매년 5월 31일까지 신고납부해야 합니다.
• 임차인이 주거용으로 사용을 한다면 임대료는 부가세를 납부하지 않아도 됩니다. 다만 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되기 때문에 주택임대소득세 계산시 주택수 산정에 포함됩니다. 따라서 부부합산 1주택자가 주거용 오피스텔을 임대하고 있다면 2주택자가 되어 모든 월세수입에 대해 주택임대소득세를 신고납부해야 합니다.

 

주택임대사업자 종합소득세 계산 및 신고납부는 아래 포스팅을 통해 자세히 알아보시기 바랍니다.

 

주택 임대소득 종합소득세 비과세 여부 및 계산 방법 모두 알아보기

 

오피스텔 양도시 양도소득세 및 부가세

 

오피스텔을 주거용으로 사용 혹은 임대하다가 양도시 다른 주택이 없는 경우에는 1세대 1주택으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만 이미 다른 주택이 있는 상태에서 오피스텔을 매입한 후 양도를 한다면 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세를 내야 합니다.

 

아래 포스팅을 통해 주택 양도소득세 계산 방법 및 절세방법을 좀더 자세히 알아보시기 바랍니다.

양도소득세 절세방법 알아보기

 

 

오피스텔을 업무용을 사용 혹은 임대하다가 양도시에는 건물분에 대해서는 세금계산서를 발행하고 토지분에 대해서는 계산서를 발행해야 하고, 폐업신고와 함께 부가세를 신고 납부해야 합니다. 다른 주택의 보유 여부와 상관없이 상가로 취급되어 보유기간에 따라 다음과 같은 양도세율이 적용됩니다.

• 1년미만 보유 : 50%
• 2년 미만 보유 : 40%
• 2년 이상 보유 : 6%~45% 기본세율

 

이상으로 오피스텔과 관련한 세금문제에 대해 다뤄 보았습니다.