다가구 vs 다세대 주택 투자, 주택 상가 겸용주택 양도세 ? - 초보 투자자를 위한 세금 비교분석 가이드

 

"부동산 투자의 꽃" 이라 불리는 다가구, 다세대 주택! 월세 수입은 짭짤하고, 가격 상승 여력도 기대되니 솔깃하지 않을 수 없죠. 하지만 투자 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 숨겨진 함정이 있다는 사실, 알고 계셨나요? 바로 양도세입니다. 똑같이 '집'인데, 다가구와 다세대는 양도세 계산 방식이 천차만별! 제대로 알지 못하고 섣불리 투자했다간, "세금 폭탄" 에 넋 놓고 눈물 흘릴 수도 있습니다.

다가구 다세대 주택 겸용주택 양도세

 

부동산 초보 투자자 눈높이에 맞춰, 다가구 vs 다세대 주택 투자 시 양도세의 모든 것을 초간단 명료하게 파헤쳐 드릴게요. 

 

 

투자 전에 반드시 알아야 할 핵심 차이점: 다가구 vs 다세대, 도대체 뭐가 다른 건가요?

 

"다가구? 다세대? 이름도 헷갈려 죽겠네!" 투자 상담을 하다 보면 많은 분들이 가장 먼저 토로하는 어려움입니다. 겉으로 보기엔 비슷해 보여도, 다가구와 다세대는 법적 성격과 세금 적용에서 하늘과 땅 차이입니다. 이 차이를 제대로 알아야 양도세 폭탄을 피할 수 있다는 점, 명심하세요!

 

다가구 주택: "단독" 택지에 지어진 "단독" 주택

• 건축법: 단독주택으로 분류
• 등기: 건물 전체가 "하나의 주택"으로 등기 (건물 전체를 1채로 봄)
• 소유 형태: 건물 전체를 "1인"이 단독 소유
• 특징: 건축법상 주택층수가 3개 층 이하, 바닥면적이 660m2 이하, 19세대 이하 거주

다세대 주택: "공동" 택지에 지어진 "공동" 주택

• 건축법: 공동주택 (연립, 다세대)으로 분류
• 등기: 각 가구별로 "개별 등기" 가능 (각 가구를 1채로 봄)
• 소유 형태: 각 가구를 "여러 명"이 구분 소유 (아파트, 빌라와 유사)
• 특징: 건축법상 주택층수가 4개 층 이하, 바닥면적이 660m2 이하, 여러 가구가 독립적으로 거주 가능. 각 세대별 현관문이 따로 있고, 계단 또는 복도를 통해 각 세대로 접근.

다가구는 단독 주택, 다세대는 공동 주택입니다. 등기 방식과 소유 형태에서 명확한 차이를 보이며, 이는 양도세 계산 방식에 결정적인 영향을 미칩니다.

 

 

양도세 계산 구조 전격 해부: 다가구 vs 다세대, 무엇이 '핵심'적으로 다를까? 

본격적으로 다가구와 다세대 주택의 양도세 계산 구조를 비교분석해 보겠습니다. 양도세는 크게 양도차익, 과세표준, 세율 이 세 가지 단계를 거쳐 계산됩니다. 이 구조는 동일하지만, 다가구와 다세대는 각 단계별 적용 방식에서 중요한 차이를 보입니다.

 

✅ 양도차익 계산: "똑같지만, 다를 수 있다?"

양도차익은 "양도가액 - 취득가액 - 필요경비" 라는 동일한 공식으로 계산됩니다. 하지만, 취득가액 산정 방식에서 차이가 발생할 수 있습니다.

• 다가구 주택: 건물 전체를 하나로 취득하므로, 취득가액도 건물 전체 기준으로 산정됩니다.
• 다세대 주택: 각 세대별로 개별 취득하므로, 취득가액도 각 세대별 기준으로 산정됩니다.

 

✅ 과세표준 계산: "주택 수" 기준, 희비가 엇갈린다!

과세표준은 양도차익에서 각종 공제를 차감하여 계산됩니다. 여기서 가장 중요한 변수는 바로 "주택 수" 입니다. 다가구와 다세대는 주택 수 산정 방식에서 결정적인 차이를 보이며, 이는 과세표준과 직결됩니다.

• 다가구 주택: 등기부등본상 "1채" 이므로, 원칙적으로 1주택으로 간주됩니다.
• 다세대 주택: 각 세대별 개별 등기가 가능하므로, 각각 1주택으로 간주됩니다. 다세대 주택을 여러 채 보유하고 있다면, 다주택자에 해당될 수 있습니다.

✅ 주택과 상가가 같이 있는 건물 매매시 양도세 계산

 

예를 들어 4층 건물로 1층은 상가, 2,3층은 주택으로 임대 중이고 4층은 본인이 거주하고 있는 겸용주택 (주택+상가)를 매매시 양도세는 어떻게 될까요?  10억에 취득해서 50억에 매각한다면 40억이 매매차익이 됩니다.

 

일반적으로 상각 매매시 양도차익의 1/3정도 세금으로 냅니다. 그리고 주택의 경우 1세대 1주택 비과세가 적용이 되면 세금이 없거나 고가주택의 경우 매매차익의 3%, 일반적인 경우 33.3%, 2주택 중과의 경우 66.6%를 세금으로 냅니다.

 

☞ 주택 및 상가 건물 매매시 양도세 쉽게 계산하는 방법은 아래 링크를 통해 자세히 알아보세요 !!

 

5분 안에 끝내는 주택 양도세 초간단 계산법! 2025년 최신 정보 반영

 

상가 건물 양도세, 머리 아픈 세금? 초보자도 10분 만에 끝내는 초간단 계산법

 

매매차익 40억원을 기준시가에 의해 층별로 나누면 상가의 매매차익은 10억원, 주택의 매매차익은 30억원이 됩니다. 

그리고 다음과 같이 양도세를 간단히 계산할 수 있습니다.

1. 상가분 : 양도차익 10억원의 33%, 3.3억원을 세금을 내야 합니다.

2. 주택분 :

• 1세대 1주택의 경우 : 양도차익 30억원의 3%, 9천만원 정도 세금을 내야합니다.
• 일반적인 경우 : 양도차익 30억원의 33.3%, 9.9억원 정도 세금을 내야합니다.
• 2주택 중과인 경우 : 양도차익 30억원의 66.6%, 19.8억원 정도 세금을 내야합니다.

상가주택 외에 다른 주택이 없고 15년 이상 보유, 거주했다고 가정시 양도세는 4.2억원 (3.3억원+9천만원)이 됩니다.

 

참고로 2022년 이전에는 겸용주택의 경우 주택면적이 상가면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보아 매매차익 40억원을 1세대 1주택으로 보아 과세를 했지만, 2022년부터 12억이 넘는 고가주택의 경우 상가부분은 주택으로 보지 않게 개정이 되었습니다.

 

만약 1층 상가를 주택으로 변경해서 건물 전체를 주택으로 만들고 1세대 1주택 비과세 신청을 할 수 있을까요?

등기부등본상 다가구주택이라 할지라도 건축법상 3층 이하의 요건을 충족하지 못해 다세대주택을 판단될 수 있습니다.

이 경우 다주택자로 세금부담이 크게 증가합니다.

 

 

다가구주택과 다세대주택 투자는 분명 매력적인 투자 옵션이지만, '양도세' 라는 세금 문제를 제대로 이해하고 대비하지 않으면 '빛 좋은 개살구' 가 될 수 있습니다. 오늘 본 글에서 제시해 드린 비교분석과 절세 전략을 바탕으로, 세금 리스크는 최소화하고 투자 성공 확률은 극대화하는 현명한 투자를 하시기를 응원합니다!