부가세법상 사업자별 부가세 신고 납부 및 주택임대사업자 부가세 신고 납부시 유의사항 알아보기

부가세법상 사업자별 부가세 신고 납부 의무 및 부가세 계산구조에 차이가 있습니다. 특히 주택임대사업자는 부가세법상 면세사업자로 부가세 납부의 의무는 없으며 사업자 현황신고의무만 있습니다.

 

 

오늘은 부가세법상 사업자별 (면세사업자인 주택임대사업자  포함) 부가세 신고납부 의무, 신고기한 및 계산구조에 대해 알아보기로 하겠습니다. 

 

주택임대사업자 부가세 신고납부시 유의사항

 

주택의 종류

 

주택임대 사업자 세금에 대해 알아보기 전에 우선 주택의 종류에 대해 알아보겠습니다.건축법상 주택은 다음과 같습니다.

1. 단독주택 : 단독주택, 다중주택, 다가구주택

2. 공동주택 : 아파트, 연립, 다세대주택, 기숙사

 

다가구주택, 다중주택, 다세대주택 차이는 다음과 같습니다.

다가구주택, 다중주택은 단독주택으로 건축법상 건물의 등기분 등본이 하나이지만, 다세대주택은 공동주택으로 호수별로 등기부등본이 있습니다. 

 

	단독주택		공동주택
종류	다가구주택	다중주택 (기숙사 등)	다세대주택	연립	아파트
등기	건물 단독등기	건물 단독등기	호실별 구분등기	호실별 구분등기	호실별 구분등기
층수	3층이하  (지하층과 필로티층수는 제외)	3층이하	4층이하	4층이하	5층이상
바닥면적	660m2 이하	330m2 이하	660m2 이하	660m2 초과
세대수	19세대 이하
주거형태		독립된 주거 형태가 아니며 각 실별로 화장실은 가능하나 취사는 불가능하다.

 

참고로,

고시원은 다중 생활시설로 제2종 근린생활시설(상가)에 해당됩니다.

고시원은 다중주택과 달리 소방시설을 의무적으로 갖춰야 하며, 바닥면적 합계가 500m2 미만은 제2종 근린생활시설에 해당되며, 500m2 이상은 숙박시설에 해당됩니다.

​

고시원은 부가세법상 면세라고 규정한 주택임대용역에 해당되지 않기 때문에 과세사업자입니다.

 

주택임대사업자 부가세법상 사업자 종류

 

부가가치세(부가세)란 상품의 거래나 용역의 제공과정에서 창출되는 부가가치에 대하여 과세하는 세금이며, 부가세법상 매출규모에 따라 일반과세자와 간이과세자로 구분됩니다.

 

일반과세자는 연매출이 8천만원이상이며 부가세율 10%를 적용하여 세금계산서를 발행할 수 있으며 매입세금계산서의 세액공제를 받을 수 있습니다.

 

간이과세자는 연매출이 8천만원 미만으로 업종별로 1.5-4.0%의 세율을 적용받으며 연매출이 4800만원에서 8천만원 미만인 경우만 세금계산서를 발급할 수 있으며 신규사업자 또는 직전연도 매출액이 4800만원 미만인 경우 세금계산서를 발행할 수 없습니다. 그리고 매입액 (공급대가)의 0.5%만 공제받을 수 있습니다.

 

면세사업자는 부가가치세가 부과되지 않는 물품을 다루는 사업자를 말하며 대표적인 예로 주택임대사업자, 병의원, 학원 등이 있습니다.

 

주거용 오피스텔 혹은 원룸(다세대주택) 임대사업자는 주택임대자로 면세사업자입니다. 반면 고시원은 부가세법상 면세라고 규정한 주택임대용에 해당되지 않기 때문에 부가세 과세사업입니다.

 

주택임대사업자 부가세 신고 납부 기한

 

각 사업자별 세금 측면에서 어떤 차이점이 있는지는 다음에 자세히 설명드리겠습니다.

 

일반과세자	예정고지납부 : 과세대상기간 1월1일 - 3월 31일 과세대상기간 7월 1일 - 9월 30일	4월 25일과 10월 25일에 관할세무서에서  예정고지한 금액을 납부합니다
	확정신고 : 과세대상기간 1월1일 - 6월 30일 과세대상기간 7월 1일 - 12월 31일	과세대상기간의 부가세에서 예정고지납부액에서 차감후 다음해 7월 25일과 다음해 1월 25일까지 확정신고후 납부합니다
간이과세자	예정부과 : 과세대상기간 1월1일 - 6월 30일	7월25일 관할세무서에서 예정부과한 금액을 납부합니다
	확정신고 :  과세대상기간 1월1일 - 12월 31일	1월1일-12월31일까지의 부가세를 예정부과납부액에서 차감후 다음해 1월 25일까지 확정신고후 납부합니다
면세사업자		부가세 신고납부는 없으며 다음해 2월 10일까지 사업자현황신고만 하면 됩니다. 필요서류 : 매출 및 매입처별 계산서 합계표, 수입금액 검토표)

 

주택임대사업자 부가세 계산방법 및 사업자별 차이점

 

구분	일반과세자	간이과세자	면세사업자
납부세액 계산	매출세액 - 매입세액	(공급대가 x 업종별 부가가치율 x 10%) - (매입액x 0.5%)	부가세 납세의무가 없다
세금계산서	발급가능	발급불가, 영수증 발급가능  다만, 연매출이 4800만원에서 8천만원 미만인 경우만 세금계산서를 발급할 수 있으며, 신규사업자 또는 직전연도 매출액이 4800만원 미만인 경우 세금계산서를 발행할 수 없습니다
납세의무면제	해당없음	당해 과세기간의 공급가액이 4,800만원 미만인 경우 납세의무가 면제됩니다. 다만 당해연도 중간에 사업을 시작했다면 12개월로 환산한 매출액을 기준으로 납세의무면제를 판단합니다
환급세액	매입세액이 매출세액을 초과하면 환급을 받을 수 있습니다	매입세액이 매출세액을 초과하면 환급을 받을 수 없습니다
기타			부가세 신고납부는 없으며 다음해 2월 10일까지 사업자현황신고만 하면 됩니다. 필요서류 : 매출 및 매입처별 계산서 합계표, 수입금액 검토표)