주택임대사업자 주택수 판정, 종합소득세 계산 및 신고시 유의사항 알아보기

종합소득세는 직전 1년간 개인사업자가 벌어들인 소득에 대한 세금을 일반 개인사업자는 5월말까지, 성실신고 대상자는 6월말까지 신고납부합니다. 주택임대사업자의 경우도 주택임대소득이 사업소득에 해당되어 소득세를 신고납부해야 합니다.

 

주택임대수입이 2000만원을 초과할 경우 다른소득과 합산해서 종합소득세(세율 6-45%)를 신고납부해야하며, 2000만원 이하인 경우에는 종합과세 혹은 분리과세를 선택할 수 있습니다.

 

 

 

주택임대수입자의 주택수 산정과 과세/비과세 판단

 

주택수	월세소득	보증금소득 (간주임대료)
1주택	비과세 (다만, 주택공시가겨이 9억원을 초과시 고가주택에 해당되어 과세)	비과세
2주택	과세	비과세
3주택	과세	과세

• 과세대상 주택수는 본인과 배우자의 주택수만을 합산합니다.
• 공동소유주택의 경우 소유지분이 가장 큰 자의 주택으로 계산하는 것이 원칙이며, 임대소득이 연간 6백만원 이상이거나 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하여 보유하고 있는 경우에는 공동소유자 각자의 주택으로 보아 주택수를 계산합니다.

 

주택임대수입자의 주택임대수입금액 계산

• 주택임대수입금액 = 임대료 (월 임대료 x 임대월수) + 간주임대료(보증금 혹은 전세금) + 관리비 입니다.
• 공동사업장에서 발생하는 주택임대수입금액은 각자의 손익분배비율에 따라 안분계산합니다.
• 간주임대료는 3주택이상 소유자 중 임대보증금의 합계가 3억원을 초과하는 경우 에 한하여 과세하며 전용면적 40m2 이하이면서 주택공시가격이 2억원 이하인 소형주택은 주택수 판정시 제외합니다.

 

주택임대수입자의 분리과세 혹은 종합과세 여부 및 계산구조

 

 

주택임대수입금액	2000만원 이하	2000만원 초과
신고방법	분리과세 혹은 종합과세 중 선택	종합과세

분리과세

• ​산출세액 = [주택임대수입금액-(주택임대수입금액 x 필요경비율)-공제금액] x 14%
• 필요경비율 : 임대주택등록(지자체 및 세무서에 둘다 등록)시 60%, 미등록시 50%
• 공제금액 : 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 한하여 적용, 임대주택등록시 400만원 미등록시 200만원 적용합니다.
• 연도중 등록세에는 등록전후 수입금액을 안분해서 각각 필요경비 및 공제금액을 적용합니다.

종합과세

주택임대수입금액	임대료 + 간주임대료+관리비
(-)필요경비	- 장부기장시 실제필요경비 - 추계신고시 단순경비율 혹은 기준경비율
소득금액
(-) 소득공제
과세표준
(x) 세율
산출세액

 

• 장부기장시 실제 필요경비 : 재산세, 종합부동산세, 수리비, 중개수수료, 이자비용, 감가상각비가 필요경비에 해당됩니다. 감가상각비는 통상 건물분 내용연수 40년으로 안분해서 비용처리 가능하지만 종합소득계산시 비용처리를 하면 양도시 취득가액에서 차감되기 때문에 추후 양도세 부담이 될 수 있다. 다만 1세대 1주택 비과세 적용받을수 있으면 종소세 비용처리하는게 유리합니다.
• 추계신고시 필요경비 : 주택임대수입금액이 2400백만원 미만이면 단순경비율(42.6%)로 비용을 적용하여 세금 신고할 수 있지만 2400백만원 이상인 경우 기준경비율(8.7%)로 신고를 해야 합니다.
• 결손금 : 부동산임대업에서 발생한 결손금은 다른 소득에서 공제되지 않지만 주택임대소득에서 발생한 결손금은 다른소득에서 공제가능합니다.
• 간편장부대상자 (주택임대수입금액 7500만원 미만)가 복식부기로 신고납부시에는 100만원한도로 산출세액의 20% 기장세액공제를 받을 수 있습니다.

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주택임대사업자의 사업자등록 해야 하나요?

주택임대소득이 발생하더라도 소득세 과세대상에 해당하지 않는다면 사업자등록을 할 필요가 없습니다. 다만 주택임대소득 과세대상자가 사업자등록을 하지 않은 경우에는 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 가산세가 부과되기 때문에 과세대상여부에 대해 사전에 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

 

2021년 6월 1일부터 전월세신고제로 임대차계약일로부터 30일내에 지자체에 신고해야 합니다. 주거용건물 (오피스텔, 고시원, 기숙사 등 포함)로 임대차금액이 6천만원 초과 하거나 월세가 30만원 초과하는 임대차계약은 받드시 신고하도록 하는 제도로 2024년 5월 31일까지 계도기간을 거쳐 이 제도가 정착되면 임대차 거래정보가 투명하게 노출되 이전과 같이 세금회피가 쉽지 않을 것으로 보여집니다.