증여세 없이 부모 자녀 간의 자금 혹은 부동산 거래하는 방법 알아보기

자녀가 집을 마련하는데 자금이 부족한 경우 목돈을 자녀의 계좌에 이체하는 경우 혹은 부모의 부동산을 무상사용하는 경우 일반적으로 증여세를 내야 합니다.

 

 

이번 포스팅은 증여세없이 부모 자식간 금전거래 혹은 부모 재산을 무상사용하는 방법에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

부모 자녀간 금전 거래 부동산 거래시 증여세

 

부모가 자녀에게 자금을 대여한 경우

 

세법에서 정한 적정이자율은 4.6%로 이자를 받아야 합니다. 다만, 세법에서 정한 이자와 실제 주고받은 이자의 차이가 연1,000만원 미만이면 증여로 보지 않습니다.

 

특수관계자 포함 타인으로부터 금전을 무상으로 또는 적정이자율보다 낮은 이자율로 대출받는 경우 받지않은 이자상당액을 빌린사람의 증여재산가액으로 봅니다.

 

예를 들어 부모가 자녀에게 2억원을 무이자로 대여해주면 세법에서 정한 이자는 연이자 920만원 (4.6%적용)와의 차이가1,000만원이 되지 않기 때문에 증여세 문제는 없습니다. 

 

다만, 부모로 부터 대여한 것으로 객관적으로 입증하기 위한 사전 준비사항

1. 차입으로 인정받기 위해서는 차용증을 작성하고 상환기간 및 이자율,상환방법을 정하는 것이 좋습니다.

 

차용증.pdf

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2. 차용증에 기재된 대로 이자 및 원리금을 상환하고 거래내역 등 증빙을 남겨두는 것이 좋습니다.

3. 돈을 빌린 자녀가 부모에게 이자지급시 원천세 27.5%를 떼고 송금하고 원천세를 다음달 10일까지 세무서에 신고납부해야  합니다. 

4. 이자를 수령한 부모가 이자를 포함한 금융소득이 2,000만원을 초과시 종합소득세 신고납부를 해야 합니다.

 

증여재산으로 보지 않는 1,000만원 기준은 1년 단위로 증여여부를 판단하며, 과세기간 단위가 아닌 금전을 대출받은 날을 기준으로 1년 단위로 1,000만원을 판단합니다.

 

예를 들어, 부모가 아들에게 5억원을 2020년 7월 1일부터 2023년 12월 31일까지 42개월간 연 1%로 대여한 경우 증여세 계산은 어떻게 할까?

 

1년차 (2020년7월1일 - 2021년 6월 30일) : 5억원 x (4.6%-1%) = 1,800만원으로 1,000만원 이상이기에 증여세 과세대상

2년차 (2021년7월1일 - 2022년 6월 30일) : 5억원 x (4.6%-1%) = 1,800만원으로 1,000만원 이상이기에 증여세 과세대상

3년차 (2022년7월1일 - 2023년 6월 30일) : 5억원 x (4.6%-1%) = 1,800만원으로 1,000만원 이상이기에 증여세 과세대상

4년차 (2023년7월1일 - 2023년 12월 31일) : 5억원 x (4.6%-1%) x 184/365= 907만원으로 1,000만원 미만으로증여세 과세대상이 아님

 

따라서 10년간 부모로부터 금전대여 외 다른 증여가 없다고 가정시 증여재산가액은 5,400만원이 되고 성인 자녀 증여재산공제 5,000만원을 차감한 400만원에 대해 증여세를 납부하면 됩니다.

 

부모 명의로 주택 혹은 예금 담보로 자녀에게 대출을 받아서 주는 경우

 

금전거래와 마찬가지로 부모의 재산을 담보로 제공받아 금융기관으로부터 차입하는 경우도 세법에서 정한 이자율과 실제 금융기관이자율의 차이가 1,000만원 미만이면 증여세과세대상이 되지 않습니다.

 

부모 명의의 부동산을 무상 혹은 저가로 사용하는 경우

 

1. 무상으로 사용하는 경우

부모 소유의 부동산에 자녀가 무상으로 거주하는 경우도 증여에 해당됩니다.다만, 다음과 같이 5년간 부동산 무상사용 이익이 1억원 이상인 경우에 한해 과세됩니다.

 

부동산가액 x 2% x 3.79079 ≥ 1억원이면 부동산무상사용으로 인한 증여세가 과세되며, 역산하면 부동산 가액이 약 13억 이하이면 증여세 과세대상이 되지 않습니다.

 

2. 저가로 임대하는 경우

부모 명의의 상가를 저가로 임대하는 경우 다음의 경우 증여에 해당됩니다.

(시가 - 저가임대료)가 시가의 30% 이상인 경우 부동산 저가 임대로 인한 증여세가 과세됩니다. 여기서 시가는 1. 해당 임대용역과 유사한 상황에서 불특정다수간 통상적인 지급가액 2. 상증세법상 부동산가액 x 기획재정부에서 정하는 율(2%)

 

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