부동산 주식 증여 재산 평가방법 및 증여 후 매매시 유의사항 알아보기

부동산 혹은 주식을 자녀에게 증여하는 경우 증여세 산출을 위해 재산평가를 어떻게 하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 주식 증여시 증여재산가액 평가방법 증여후 매매시 유의사항

 

 

부동산을 증여하는 경우 세법상 재산평가는 평가기준일 현재의 "시가"로 합니다.

여기서 평가기준일은 부동산의 경우 일반적으로 소유권이전등기 접수일을 말하며, 분양권 및 조합원 입주권은 권리의무승계일(명의변경일)을 말합니다. 

시가는 해당 재산의 매매사례가액,감정평가액, 경매 공매가액, 유사매매사례가액 등을 의미하고 평가기간 내 시가로 보는 가액이 2이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 봅니다. 

 

아파트를 증여하는 경우 증여재산가액 평가방법

 

일반적으로 아파트를 증여하는 경우 동일한 평형의 물건들이 많기 때문에 유사매매사례가액을 시가로 보고 증여가액을 평가합니다. 아파트 유사매매사례가액은 다음의 원칙으로 선정합니다.

 

세법상 증여일 전 6개월부터 증여세 신고기한까지

1. 증여할 아파트와 전용면적의 차익가 5%이내, 공시가격의 차이가 5%이내인 거래가액이 있는지 확인한 후

2. 이 거래가액 중 공시가격의 차이가 같거나 차이가 가장 적은 것 유사매매사례가액으로 선택

3. 공시가격이 적은게 여러 개인 경우 가장 가까운 날의 가액이 유사매매사례가액이 됨

4. 가장 가까운 날에 거래가 2개 이상이면 평균가액을 유사매매사례가액으로 함

 

여기서 주의해야 할 사항은 증여세 신고 이후 반드시 유사매매사례가액을 다시 한번 확인해야 합니다. 유사매매사례가액은 증여일 이전 6개월부터 신고기한까지의 가액을 시가로 인정하기 때문에 신고 후 새로운 거래금액이 확인이 되었다면 증여세 수정신고를 해야 증여세 추징 및 가산세가 없습니다.

 

최근에 거래된 아파트가 료얄층으로 매매신고금액이 높게 신고된 유사매매사례가액만 있는 경우, 본의 아니게 증여세를 많이 내게될 가능성이 있습니다. 이런 경우 증여세를 낮추기 위해 사용할 수 있는 방법이 감정평가가액입니다. 감정평가방법은  부동산 평가시 감정평가방법은 다른 유사매매사례가액보다 우선하며, 일반적으로 시세보다 5~10%정도 낮게 평가되어 증여가액을 낮출 수 있습니다. 더욱이 감평평가수수료는 증여세 계산시 5백만원 한도내에서 공제도 가능합니다.

 

고가의 상가나 토지를 증여하는 경우 증여재산가액 평가방법

단독주택이나 소규모 빌라 등은 아파트 처럼 유사매매사례가액 적용이 어렵기 때문에 다음과 같은 기준시가로 증여가액을 평가할 수 있습니다.

• 단독주택 : 개별주택가격
• 다세대주택 : 공동주택가격
• 오피스텔 및 상업용 건물, 일반건물 : 국세청 고시가액
• 토지 : 개별공시지가
• 조합원입주권 : 분양대금 납입금액 + 평가기준일 현재 프리미엄

하지만 고가의 꼬마빌딩 또는 나대지 등 토지의 경우는 기준시가로 평가해 증여세를 신고하면 국세청에서 감정평가기관에 의뢰해 받은 감정가액으로 증여세를 계산해서 추징을 하기 때문에 주의가 필요합니다.

다만, 기준시가 신고 후 평가심의위원회를 거쳐 감정평가금액으로 증여세가 추징되는 경우에 가산세가 부과되지는 않습니다. 가산세가 없지만 증여세 신고시 적용되는 신고세액공제 3%는 추징금액에 대해 적용받을 수 없습니다.

 

부동산 증여후 매매시 유의사항

부모로부터 토지,건물, 분양권, 조합원 입주권 등 부동산을 증여받은 후 10년이내에 매매하는 경우 취득가액을 증여한 사람이 최초로 구매한 가격으로 보고 양도소득세를 계산하기 때문에 가능하면 증여시점으로부터 10년이 지난 다음에 매매를 해야 양도세를 절세할 수 있습니다.

 

주식 증여시 증여재산가액 평가방법

 

상장주식을 자녀에게 증여할 때 증여재산 평가방법은 평가기준일(증여일, 명의변경일) 이전 2개월과 이후 2개월 총 4개월간의 최종시세가액의 평균가액입니다.

 

펀드를 증여하는 경우는 상장주식과 달리 증여일 현재 기준가격으로 평가합니다. 만약 증여일 현재 기준가경이 없다면 평가기준일 전 가장 가까운 날의 기준가격으로 평가합니다.

 

비상장주식은 순자산가치와 순손익가치를 각각 2와 3의 비율로 가중평균해 산정합니다. 다만 총자산 중 부동산 비율이 50%이상인 경우 순자산가치와 순손익가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균을 하며, 부동산비율이 80%이상인 경우에는 순자산가치로 평가합니다.

- 순자산가치 : 순자산가액 (자산가액 -부채가액)+영업권

- 순손익가치 : 최근 3년간 순손익의 가중평균액 = (1년전 손익 x 3+ 2년전 손익 x 2+3년전 손익 x 1)/6

 

가상자산은 평가기준일 전후 각 1개월 동안에 해당 가상자산 사업자가 공시하는 일평균가액의 평균액으로 평가합니다.

 

 

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