증여 후 매매 시 양도세 이월과세 및 부동산별 증여재산가액 알아보기

부부간 증여시에는 6억원까지 증여공제를 받아 증여세를 내지 않아도 된다는 내용은 많은 분들이 알고 계실 텐데요.

 

 

오늘은 부동산 배우자에게 증여 후 제3자에게 매매를 할 때 유의해야 하는 양도세 이월과세 규정 및 증여시 부동산 가격은 어떻게 평가하는지에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

증여 후 매매 이월과세 주식증여 절세 증여시 부동산 가격 평가방법

 

 

부동산 증여 후 매매시 양도세 이월과세 규정

토지, 건물, 시설물 이용권(회원권 등), 분양권, 조합원 입주권을 배우자 등 특수관계자에게 증여한 후 10년 내에  매매 하는 경우 취득가액을 증여한 사람이 최초 구매한 가격으로 하여 양도세를 계산하는 것을 양도세 "이월과세"라고 합니다.

 

따라서 배우자나 부모로부터 부동산 등을 증여받았을 경우 증여시점으로부터 10년이 지난 다음 팔아야 양도세 절세를 할 수 있습니다. 

 

 

주식 증여 후 매매시 양도세 이월과세 규정

주식의 경우는 어떨까요? 

소액주주가 주식시장에서 주식을 팔면 양도세가 과세되지 않지만 대주주는 양도차익에 대해 양도세를 내야합니다. 주식 양도소득의 20% (과세표준 3억원 초과시 25%)를 세금으로 내야합니다.

대주주 기준은 12월 마지막 거래일 기준 종목당 10억에서 50억으로 완화한다고 최근 정부가 발표함에 따라 양도세 부담이 많이 줄었다고 볼 수 있습니다.

 

최근에는 해외주식 특히 미국주식 직접투자가 늘어나면서 배우자에게 증여후 매도하는 방법으로 양도세를 절세하는 경우가 많습니다.

 

배우자에게 증여시 6억원까지 증여공제를 받아 증여세는 없고 증여받은 사람의 주식취득가액은 증여일 전후 2개월 종가 평균이기 때문에 매매시 양도소득이 많이 줄어들게 됩니다. 그리고 부동산과 달리 주식은 현재 양도세 이월과세 규정이 적용되지 않기 때문입니다.

 

하지만 2025년부터는 주식도 이월과세규정이 부동산과 동일하게 적용되기 때문에 주의가 필요합니다. 다만 부동산과 달리 증여후 10년내가 아니라 1년내 매매시 이월과세 규정이 적용되기 때문에 1년 이후에는 매매시 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.

 

 

부동산 증여시 부동산 가격 ("증여재산가액") 평가방법 및 유의사항

 

부동산 증여시 증여가액은 증여일 현재의 "시가"로 하는 것이 원칙입니다. 하지만 시가를 알 수 없는 경우가 많기 때문에 매매사례가액, 감정,수용,경매,공매 가격 및 기준시가와 같은 보충적 평가방법에 의해 증여가액을 산정합니다.

 

부동산 중 아파트, 오피스텔 등은 면적,위치, 용도 등이 유사한 물건이 많아 유사 매매사례가액으로 신고를 하는 경우가 많습니다. 동일단지내에서 전용면적의 차이가 ±5% 이내이고, 기준시가의 차이도 ±5%이내의 매매가가 유사 매매사례가액이 됩니다.

 

아파트와 달리 토지, 상가, 단독주택은 비교 대상 물건이 거의 없고 거래가 빈번하지 않기 때문에 유사 매매사례가액을 확인하기 어렵습니다.따라서 감정평가를 받을 수도 있고 시가보다 현저히 낮은 기준시가를 기준으로 증여세를 신고납부합니다.

 

하지만 꼬마빌딩 등 비거주용 부동산을 편법 증여 수단으로 악용하는 사례가 늘어남에 따라 상속세 및 증여세법 개정으로 납세자가 기준시가로 신고 및 납부를 하더라도 과세관청이 법정결정기한(상속세는 신고기한으로부터 9개이내, 증여세는 6개월이내)까지 상속증여재산을 감정기관에 의뢰해 감정가액을 평가 후 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정가액을 시가로 인정받을 수 있게 되었습니다.

 

이와 같이 상가, 나대지 등 시가와 신고한 공시가격의 차이가 커서 과세형평성이 떨어지는 경우 국세청은 감정가액을 기준으로 상속세 및 증여세를 결정하며 기준시가로 신고한 납세자는 세금을 추가납부할 가능성이 높습니다.

 

다만 추가납부할 세금이 발생하더라도 신고불성실 가산세 및 납부지연 가산세는 면제해 주고 있습니다.

 

 

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