렌트홈 사업자 등록 및 렌트홈 계산기 알아보기

주택임대사업자의 경우 임대주택에 대한 세제혜택을 받으려면 세무서에 사업자등록 뿐만 아니라 지방자치단체 (시,군,구청)에서도 임대주택등록을 해야합니다. 

 

 

이번 포스팅은 세무서 사업자 등록 및 지자체 주택임대사업자 등록 및 렌트홈 계산기에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

렌트홈 임대사업자 등록 임대보증보험 임대료 증액제한 렌트홈 계산기

 

세무서 사업자 등록

 

1. 대상 : 2020년부터 주택 임대소득자는 사업자등록이 의무화 되었습니다. 따라서 주택임대소득이 있는 다음과 같은 분들은 사업자 등록을 해야 합니다.

• 기준시가 12억원 초과 주택 1채 또는 2주택 이상의 월세 임대소득자,
• 주택이 3채이상이고 보증금 합계가 인당 3억원을 초과해 간주임대료 대상인 임대소득자

2. 신고기한 및 신고방법 : 임대개시일로부터 20일 내에 국세청 홈택스 혹은 관할 세무서에 직접 방문해 신청할 수 있습니다.국세청 홈택스 사업자등록 방법은 다른 포스팅에서 자세한 설명을 해 두었으니 참고하시기 바랍니다.

 

3. 가산세 : 주택임대사업자로 등록을 하지 않으면 임대수입의 0.2%를 가산세로 내야 합니다.

 

 

지방자치단체 (시.군.구청) 임대사업자 등록

 

주택임대사업자등록은 사업자 주소지 지자체에 직접 방문해서 신청할 수도 있고,  국토부와 한국토지주택공사의 "렌트홈"에서 민간임대사업자등록을 온라인으로도 가능합니다. 렌트홈을 통해 온라인으로 신청시에는 '국세청 사업자 신고'란에 체크하면 세무서 사업자 등록까지 함께 할 수 있어 편리합니다.

 

1. 렌트홈 임대사업자 등록방법 : 렌트홈 홈페이지에서 메뉴에서 [임대사업자 민원신청]-[임대사업자 등록신청] 클릭후 신청하시면 됩니다.

 

렌트홈 임대사업자 등록 바로가기!

 

2. 임대사업자 주요 의무사항

• 임대료 증액 제한 : 2019년 10월 24일 이후부터 등록하는 임대주택부터는 기존 세입자의 임대료가 최초 임대료가 되어 다음 계약부터는 임대료 상한제 5%가 적용됩니다. 의무임대기간이 끝난후에도 임대기간동안에는 임대료 상한제를 지켜야 합니다.
• 의무임대기간 준수 : 의무임대기간 10년내에는 임대하지 않거나 주택을 임의로 양도할 수 없습니다.
• 임대보증금 보증보험 가입의무 : 2020년 8월 18일 이후부터 등록하는 임대주택부터는 임대보증금에 대한 보증보험을 의무적으로 가입해야 합니다. 이전에 이미 등록한 임대주택사업자는 이후 임대차계약 갱신시점 혹은 임차인이 변경되는 시점부터 가입하면 됩니다. 일반적으로 임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담하는 것이 원칙입니다.보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금액 이하이면서 임차인이 보증미가입 동의를 한경우에는 가입이 면제됩니다.

주요 의무사항을 위반시에는 최소 200만원~3,000만원까지 과태료가 부과됩니다.

 

세무서 사업자 등록과 지자체(시.군.구청) 임대사업자 등록을 모두 해야 하나요?

 

주택임대시 세무서에 사업자등록은 의무화 되었지만 지자체(시군구청)에서 하는 임대사업자 등록은 선택사항이기 때문에 사업자별로 본인의 상황에 맞게 세제혜택을 받을 수 있을 때만 신청하면 됩니다. 

 

2018년 9.13 대책 이전까지만 해도 임대주택의 경우 일정요건만 충족되면 양도세 100%감면, 장기보유특별공제 50% 혹은 70%의 세제혜택을 크게 받았습니다. 

 

하지만 양도세 100%감면은 2018년 12월 31일로 일몰 종료되었고, 장기보유특별공제 혜택도 2020년 12월 31일까지 임대주택으로 등록한 경우에 한해서 적용되기 때문에 혜택이 많이 축소되었습니다.

 

더욱이 2020년 8월 18일 이후부터 법개정으로 단기임대주택이나 아파트 장기임대주택 신규등록은 폐지되어 더 이상 세제혜택을 받을 수 없게 되었습니다. 반면 지자체 임대주택 사업자등록을 하면 각종 의무규정이 많아 위반시 과태료가 부과됩니다.

 

따라서 지자체에  임대주택은 등록은 신중히 선택하는 게 좋습니다.

 

 

 

렌트홈 계산기

 

계약을 연장할 때 집주인과 협의하에 전세보증금 및 월세 비중을 변경하는 경우도 많습니다. 이런 경우 사례별로 전월세 전환 및 임대료 인상(5%가정)이 어떻게 계산되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 월세를 전세로 전환하는 경우 임대료 인상률 5%상한제는 어떻게 계산해야 하나요 ?

 

예를 들어 기존 세입자가 보증금 1억, 월세 100만원에서 계약 연장시 월세를 전세로 전환한다면 다음과 같이 환산하여 인상률 5%를 적용하면 됩니다.

 

환산보증금 = 보증금 + (월세 x 12개월)/전월세 전환율 5.5% = 1억 +(100만원 x 12개월)/5.5% = 약 3억 1,818만원

계약 갱신시 5%를 인상해서 약 3억 3,400만원를 받으면 됩니다.

 

 

2.전세를 반전세로 전환하는 경우 임대료 인상률 5%상한제는 어떻게 계산해야 하나요 ?

 

예를 들어 기존 세입자가 전세보증금 4억원을 보증금 2억의 반전세로 변경하여 계약을 연장한다면 다음과 같이 환산하면 됩니다.

 

우선 전세보증금 4억에서 5% 인상률을 적용하면 새로운 보증금은 4억 2천만원이 됩니다.

여기서 전세보증금 2억을 뺀 나머지 2억 2천만원에 전월세 전환율 5.5%를 곱하면 연 임대료는 1,210만원이 되고 12개월로 나누면 월 임대료는 약 1백만원이 됩니다.

 

 

렌트홈 계산기

국토부 렌트홈 계산기를 활용하면 전월세 전환율 및 임대료 인상률을 계산을 손쉽게 할 수 있습니다.

 

렌트홈 계산기 바로가기!

 

 

[함께 보면 도움이 되는 포스팅 : 국세청 홈택스 사업자등록 방법]

스마트 스토어 쇼핑몰 온라인 판매 사업자 등록 방법 한방에 알아보기