주택임대소득 종합소득세 신고 방법 알아보기

직장인의 경우 연말정산을 통해 회사에서 소득세 신고를 하지만 근로소득 외에 다른 소득이 있는 모든 개인은 매년 5월말 종합소득세를 신고납부해야 합니다. 1년 동안 경제활동을 통해 얻은 사업소득, 근로소득,이자소득, 배당소득, 연금소득, 기타소득을 합산해서 종합소득세를 신고해야 합니다.

 

 

이번 포스팅은 주택임대소득이 있는 주택임대사업자의 종합소득세 신고에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

주택임대소득 종합소득세 신고 방법

 

주택 수에 따른 주택임대소득 과세 비과세 판단

 

주택임대수입이 발생하는 경우 주택임대사업자로 세무서에 등록을 반드시 해야하며 (사업자등록이 선택사항이 아님), 매녀 5월말까지 종합소득세 신고납부를 해야 합니다.

 

다만, 연간 임대수입금액이 연 2,000만원 이하의 경우 14%의 분리과세로 납세의무가 종결될 수 있으며, 종합소득세를 신고가 유리한 경우 종합소득세신고를 선택할 수도 있습니다.

 

주택임대를 한다고 해서 무조건 세금이 과세되는 것이 아니라 일정한 조건에 해당해야 과세가 되므로 본인의 주택임대소득이 과세대상인지 여부를 판단하는 것이 중요합니다.

 

1주택자 

월세와 보증금에 대한 간주임대료가 모두 비과세 대상입니다. 다만, 과세기간 종료일 12월 31일 현재 고가주택 (기준시가 12억 초과)인 경우 월세수입에 대해서 과세대상입니다.

 

다가구주택은 연면적의 합계가 660m2 이하이며 주택으로 사용하는 층수가 3층이하이고 19세대 이하인 주택을 말한다. 구분등기 되지않은 1채의 다가구주택을 임대하는 경우 1주택으로 보아 기준시가가 12억 이하이면 소득세는 과세되지 않습니다.

 

다세주택을 연면적이 660m2 이하이고 4층 이하인 주택을 말합니다. 다세대주택은 모든 호실이 구분등기 되어 있기 때문에 각 호실을 1주택으로 봅니다.

 

공동소유주택의 경우 지분이 가장 큰 자의 소유주택으로 보며, 지분율이 동일한 경우는 세액이 유리한 자가 소유한 것으로 판단하면 됩니다.

 

부부가 소유한 주택은 합산하여 계산하며 공동소유이면 1채로 판단합니다.

 

 

2주택자

모든 월세수입에 대해서 과세되며 보증금에 대한 간주임대료는 비과세됩니다.

 

3주택자

3주택 이상 보유한 경우 월세 뿐만 아니라 간주임대료에 대해서도 과세가 되며 간주임대료는 다음과 같이 계산됩니다.

간주임대료 = (보증금 합계액 -3억원) x 60% x 정기예금이자율 2.9% (2023년 기준)

 

<체크사항>

전용면적 40m2 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 간주임대료 계산대상 주택수에서 제외됩니다.

보증금의 합계액이 3억원 미달시 간주임대료를 계산할 필요가 없습니다.

 

[사례1]

다음과 같이 아파트 2채, 다가구주택 1채를 임대하고 있는 경우 종합소득세 계산

A아파트 : 기준시가 1억, 전용면적 30m2, 보증금 1억, 월세 50만원

B아파트 : 기준시가 7억, 전용면적 80m2, 보증금 2억, 월세 50만원

C다가구주택 : 기준시가 5억, 전용면적 400m2, 보증금 10억, 월세 50만원

 

주택수는 A아파트는 소형주택(전용면적 40m2 이하, 기준시가 2억이하)이므로 주택수에서 제외되므로 2채입니다.

따라서 임대보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 않으며 월세만 계산하면 됩니다.

주택임대수입금액은 월세수입 150만원  x 12개월 = 1,800만원이 됩니다.

 

[사례2]

다음과 같이 아파트 2채, 다가구주택 1채를 임대하고 있는 경우 종합소득세 계산

A아파트 : 기준시가 1억, 전용면적 50m2, 보증금 1억, 월세 50만원

B아파트 : 기준시가 7억, 전용면적 80m2, 보증금 2억, 월세 50만원

C다가구주택 : 기준시가 5억, 전용면적 400m2, 보증금 10억, 월세 200만원

 

주택수는 3채이며 보증금에 대한 간주임대료를 계산해야 합니다.

월세수입 300만원  x 12개월 = 3,600만원

보증금에 대한 간주임대료 (13억 -3억) x 60% x 2.9% = 1,740만원

따라서 주택임대수입금액은 3,600만원 + 1,740만원 = 5,340만원

 

주택임대소득세 계산 및 신고 방법

 

1. 분리과세

 

연간 주택임대수입금액이 2,000만원 이하인 경우 14%의 단일세율로 분리과세를 선택할 수 있습니다.

분리과세를 선택하는 경우 주택임대사업자 등록여부에 따라 적용되는 필요경비율 및 기본공제 금액이 달라집니다.

• 임대주택으로 등록한 경우 : 필요경비율 60%와 기본공제 400만원을 적용받을 수 있습니다. 
• 임대주택으로 등록하지 않은 경우 : 필요경비율 50%와 기본공제 200만원

전용면적 85m2 이하이고 기준시가 6억원 이하인 소형임대주택을 시군구청과 세무서에 등록한 경우 4년 단기임대는 세액의 20%, 8년 장기임대 (2020년 8월 18일 이후는 10년)인 경우 세액의 50%를 감면해 주고 있습니다. 

 

사례 1은 주택임대수입금액 1,800만원이며 임대주택등록을 한 경우와 임대주택등록을 하지 않은 경우 소득세 차이를 계산해 보겠습니다.

	장기임대주택등록	임대주택등록하지 않은 경우
주택임대수입금액	18,000,000	18,000,000
(-) 필요경비율	10,800,000 (60%)	9,000,000 (50%)
(-) 기본공제	4,000,000	2,000,000
과세표준	3,200,000	7,000,000
(x) 세율	14%	14%
산출세액	448,000	980,000
(-) 세액감면	224,000 (50%)	0
결정세액	224,000	980,000
(+) 농어촌특별세	44,800	0
(+) 지방소득세	22,400	98,000
납부할 세액	291,200	1,078,000

 

2. 종합과세

 

연 임대수입이 2,000만원을 초과하면 다른 소득과 합산해서 종합과세가 되며, 분리과세와 같이 필요경비 (50~60%)와 기본공제 (200~400만원)을 모두 적용받을 수 없습니다.

 

종합과세 신고방법에는 장부를 작성하지 않고 추계에 의해 신고하는 방법과 장부작성을 해서 실제 발생한 경비를 기준으로 신고하는 방법이 있습니다.

 

추계에 의한 신고 (장부를 작성하지 않고 신고)

추계에 의한 신고는 증빙자료나 장부가 미비할 경우 국세청에서 정해준 경비율을 바탕으로 수입액의 일정비율만큼 경비를 제하고 세금을 내는 방법입니다.

• 전년도 수입금액이 2,400만원 미만인 영세사업자의 경우 임대소득과 관련한 아무런 증빙이 없어도 단순경비율 42.6%만큼 비용이 발생했다고 인정해 줍니다.
• 하지만 전년도 수입금액이 2,400만원 이상인 경우는 기준경비율 17.2%만큼 비용으로 인정해 주기 때문에 세금이 상대적으로 많이 나올 수 있습니다. 또한 전년도 수입금액이 4,800만원 이상인 경우 추계신고하는 경우 산출세액의 20%를 무기장가산세로 부과합니다. 수입금액이 높은 경우 상대적으로 낮은 경비인정과 함께 가산세까지 있기 때문에 장부를 작성해서 신고하는게 유리할 수 있습니다.

 

장부작성을 해서 신고

• 원칙적으로 전년도 수입이 7,500만원 이상이면 복식부기로 의한 장부로 세금을 신고해야하며, 이 경우 세무지식이 없는 일반사업자가 직접 작성하여 신고하는게 어렵기 때문에 대부분 별도의 비용 (매달 장부기장료 및 신고시 조정료)을 들여 세무대리인을 통해 도움받아 신고를 합니다.
• 7,500만원 미만이며 가계부와 같은 간편장부로 세금을 직접 신고할 수 있습니다.혹은 몇십만원의 조정만 내고 세금대리인을 통해 신고할 수도 있습니다. 전년도 수입금액이 7,500만원 미만인 간편장부대상자가 복식부기로 신고한 경우 산출세액의 20%를 감면받을 수 있는 혜택이 있습니다.
• 장부를 작성하면 주택임대사업에서 발생한 비용를 실제 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 예를들어, 사업과 관련이 있는 제세공과금 (재산세,건강보험료 등), 임대용 주택에 발생된 수선비,관리비,유지비,손해보험료, 대출이자, 전세보증금을 상환하기 위해 받은 대출이자, 중개수수료 등이 여기에 포함됩니다.

 

사례 2는 주택임대수입금액 5,340만원이고 필요경비가 1,340만원 발생했다고 가정할 경우 종합소득세를 계산해 보겠습니다.

	추계신고	장부작성 (간편장부)	장부작성 (복식부기)
주택임대수입금액	53,400,000	53,400,000	53,400,000
(-) 필요경비	9,184,8000	13,400,000	13,400,000
(-) 기본공제	1,5000,000	1,5000,000	1,5000,000
과세표준	42,715,200	38,500,000	38,500,000
(x) 누진세율	15%	15%	15%
산출세액	5,327,280	4,695,000	4,695,000
(-) 세액감면 20%		939,000
(+) 미기장가산세 20%	1,065,456
납부할 세액	6,392,736	3,756,000	4,695,000

 

 

 

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