양도소득세 절세방법 알아보기

토지,상가,주택 등 부동산 양도를 하는 경우 양도소득세가 과세됩니다. 부동산을 통한 양도차익을 극대화하기 위해서는 양도세 절세가 필수입니다.

 

 

이번 포스팅은 양도소득세 계산방법에 대해 정리해보고 양도세를 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

양도소득세 계산방법 양도세 절세방법

 

양도소득세 계산방법

양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등 관련비용을 차감한 양도차익에 대해서 과세가 되는 세금이며 다음과 같이 계산됩니다. 

 

1. 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 및 기타 필요경비)

2. 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 연 250만원

3. 산출세액 = 과세표준 x 세율 6%~45% - 누진공제액

 

양도가액은 부동산 등의 양도당시 실지거래가액을 말합니다.

취득가액은 부동산 등의 취득당시 실지거래가액 (감가상각비 차감)을 말하며 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우는 매매사례가액,감정가액,환산취득가액을 적용할 수 있습니다.

장기보유특별공제 : 토지, 건물을 3년이상 보유하고 양도하는 경우 양도소득금액을 계산할 때 보유기간에 따라 6%~30%(다만 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%)까지 양도차익의 일정부분을 공제해 주고 있습니다. 

 

양도세율 (기본세율)

과세표준	세율	누진공제액
1,200만원	6%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	1,490만원
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

토지,건물, 부동산의 권리에 대한 양도세율

구분	세율
기본세율	6~45%
1년 미만 보유	50%
1년 이상 2년 미만 보유	40%
2년 이상	기본세율
비사업용 토지	기본세율 + 10% (투기지역 20% 가산)
미등기양도자산	70%

 

주택 수에 따른 세율

구분	세율
기본세율	6~45%
1년 미만 보유	70%
1년 이상 2년 미만 보유	60%
2년이상	기본세율 (단, 분양권은 60%)
1세대 2주택 *	기본세율 + 20%
1세대 3주택 이상 *	기본세율 + 30%
미등기양도자산	70%

* 2025년 5월 9일까지 기본세율 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

 

 

양도소득세 절세방법

 

1. 양도가액을 줄여라

양도가액에 포함되는 것

• 양도가액은 실거래가를 말하며 전세보증금 또는 근저당 채무등을 함께 인수하는 경우 해당채무를 포함합니다.
• 매수자가 양도소득세를 대신 부담해 주는 경우 양도소득세도 집을 팔고 받는 대가의 일부이기 때문에 당연히 양도가액에 포함됩니다.
• 주택의 하자로 인해 별도로 손해보상금을 지급하는 경우 양도가엑에서 손해배상금을 차감할 수 있습니다.
• 부동산 매매시 에어컨,침대,책상 등 집기비품을 함께 양도하는 경우 부동산 매매가액과 구분하여 수령하는 경우 양도가액에서 집기비품 가격을 제외할 수 있지만 구분하여 거래하지 않는 경우 양도가액에 포함해야 합니다.

 

양도가액에 포함되지 않는 것

• 구매자의 사정에 의해 매매대금이 늦게 지급되는 경우 합의하에 지급하는 이자상당액은 돈을 빌려주고 받는 이자와 유사하므로 양도가액에 포함하지 않습니다.
• 매매계약이 해지되는 경우 계약서에 기재된대로 지급하게 되는 위약금 또는 배상금은 양도가액에 포함되지 않습니다. 해당금액은 별도로 기타소득으로 과세됩니다.
• 일반적으로 주택은 부가세 면세이기 때문에 주택 양도시에는 부가세가 없지만 상가 또는 상가와 주택이 결합된 겸용주택을 양도하는 경우 상가부분에 부가세가 붙게 됩니다. 이 경우 부가세는 양도가액에 포함되지 않으며 부가가치세 신고 및 납부를 별도로 해야 합니다.
• 매매대금으로 부도수표나 어음을 받은 경우 양도가액에서 차감할 수 없습니다.
• 중개인이 횡령한 금액은 양도가액에서 차감할 수 없습니다.

 

2. 필요경비를 늘려라

부동산 취득시 소요되는 취득세, 인지세,소송비용, 법무사수수료, 중개사수수료 등 경비에 대한 증빙을 꼼꼼히 챙겨둡니다.

 

양도시 직접 지출한 다음의 비용도 경비로 인정받을 수 있습니다.

• 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용
• 계약서 작성비용
• 공증비용, 인지대 및 소개비
• 인도의무를 이행하기 위해 지출하는 명도비용(매매계약에 따른 인도의무 한정)
• 국민주택채권 매각 차손
• 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세

 

부동산의 가치를 높이기 위해 개량,용도변경 등 다음의 경우는 자본적지출로 필요경비로 인정받을 수 있기 때문에 세금계산서,현금영수증, 신용카드영수증 등을 잘 보관해야 합니다.

• 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
• 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
• 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
• 재해 등으로 인하여 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 본래 용도로의 복구
• 기타 개량,확장,증설

 

다만, 다음과 같이 지출된 비용은 경비로 인정받을 수 없습니다.

• 벽지 또는 장판 교체 비용
• 외벽 도색 비용
• 문짝, 조명 교체 비용
• 파손된 유리 및 기와 교체 비용
• 하수도관 교체비 및 방수공사비
• 주택의 발코니, 새시
• 방 등 확장공사비 (벽해체)
• 토지 형질 변경 비용
• 난방시설 교체 비용

 

3. 장기보유특별공제율을 높여라

주택을 오래 보유하면 할수록 양도차익에서 일정금액을 공제받을 수 있기 때문에 양도세 부담을 많이 줄일 수 있습니다.

• 1세대 1주택자 : 보유기간과 거주기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다.
• 토지,건물, 부동산에 관한 권리 : 3년이상 보유시 최대 30%까지 공제를 받을 수 있습니다.

 

다만, 다음의 경우 장기보유특별공제가 배제되므로 양도소득세 부담이 늘어날 수 있습니다.

• 1세대 2주택 혹은 3주택3 이상 다주택자로서 조정대상지역에 소재한 중과대상주택 (다만, 2025년 5월9일까지 한시적으로 장기보유특별공제를 해주고 있습니다.)
• 미등기양도자산
• 국외소재양도자산

 

 

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