양도세 비과세를 통해 절세하는 방법 알아보기

양도세를 줄일 수 있는 최고의 방법은 비과세 혜택을 받는 것입니다. 일반적으로 1세대 1주택의 경우 2년이상 보유, 2년 이상 거주(2017년 8월 2일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택한정)의 요건을 갖추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 1가구 2주택, 1가구 3주택 등 다주택자들은 임대주택등록을 통해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

이번 포스팅은 다주택자가 장기임대주택을 통해 비과세를 받는 방법 및 주택임대사업자의 양도세 관련 세제혜택에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

양도소득세 비과세를 통해 절세하는 방법 1가구 1주택 2주택 3주택 양도세 절세

 

 

1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건

 

1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 거주 및 보유 요건

비조정대상 지역인 경우 : 2년 이상 보유

조정대상 지역인 경우 : 2017년 8월 2일 이후 취득당시 조정대상지역에 있는 주택은 2년 이상 보유, 2년이상 거주

 

예외

모든 사람에게 일괄적으로 보유기간 요건, 거주기간 요건에 대한 제재를 가한다면 불이익이 따를 수 박에 없습니다. 따라서 이러한 불합리함을 방지하기 위해 다음과 같은 예외사항을 두고 있습니다.

 

1. 보유하고 있던 주택을 전세나 월세로 임대할 경우 거주기간 요건을 적용받지 않습니다. 다만,  2019년 12월 16일 이전에 임대주택 등록을 한 경우에만 해당되며 의무임대기간(10년)을 유지해야 하며, 임대료 증가율이 5%이하 이어야 합니다.

 

2. LH에서 주관하는 공공임대주택이나 민간임대주택이 임대주택에서 분양으로 전환되는 경우 분양이 전환된 주택을 취득했다면 세대원 모두 임차일로부터 양도일까지 5년 이상 거주한 경우 2년 보유 및 거주 요건을 적용받지 않습니다.

 

3. 보유하고 있던 주택의 전부 또는 일부가 국가의 공익사업으로 수용되는 경우 2년 보유 및 거주 요건을 적용받지 않습니다.

 

4. 가족 전체가 해외로 이주하거나 기타 사유로 1년 이상 국외 거주를 필요로 한 경우 2년 보유 및 거주 요건을 적용받지 않습니다.

 

5. 취학이나 근무 또는 질병 요양으로 1년 이상 거준한 주택을 양도하는 경우 2년 보유 및 거주 요건을 적용받지 않습니다.

 

6. 무주택자가 조정대상지역 지정일 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 이체내역을 통해 확인되는 경우 거주요건의 적용을 받지 않습니다.

 

1가구 2주택, 3주택 이상인 다주택자가 양도세 비과세 혜택을 받기 위한 조건

 

장기임대주택을 등록한 자가 거주주택을 양도하는 경우 장기임대주택을 보유하고 있음에도 불구하고 거주주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만 거주주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 양도일 현재 2년 이상 보유, 2년 이상 거주를 해야 합니다.

 

그리고 장기임대주택을 통해 비과세 혜택을 받기 위해서는 다음이 조건도 만족해야 합니다.

1. 세무서와 관할 시군구청에 임대사업자로 등록을 해야 합니다.

2. 임대개시일 당시 임대주택의 기준시가가 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하이어야 합니다.

3. 2020년 8월 18일 이후 등록한 임대주택의 경우 의무임대기간이 10년이상이어야 합니다 (단, 2020년 7월10일~2020년 8월 18일이전 등록한 임대주택은 8년이상)

주택구분		유형별 폐지,유지여부
		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐지	폐지
장기임대	장기일반민간임대주택	유지( 아파트는 폐지)	유지
	공공지원민간임대주택	유지	유지

 

4. 2019년 2월 12일 이후 계약하는 임대차 계약부터는 임대료를 연 5% 초과해 올릴 수 없습니다.

 

 

주택임대사업자 양도세 혜택

 

주택임대사업자는 위에 설명한 1세대 1주택 거주요건 적용배제 (2019년 12월 16일 이전에 임대주택에 등록한 경우에 한함) 및 2년 이상 거주주택 비과세 혜택을 포함하여 다음과 같은 혜택이 있습니다.

 

1.거주요건 적용배제 :

 

2017년 8.2부동산 대책후 취득한 조정지역대상내 주택은 1세대 1주택자가 2년 거주, 2년보유해야 비과세를 받을 수 있습니다. 그런데 2년 보유기간은 채웠지만 2년 거주기간을 채우지 못한 경우에도 비과세 혜택 (양도가액 12억원 초과시 과세)을 주는 거주기간 특례가 있습니다.

다만,  2019년 12월 16일 이전에 임대주택 등록을 한 경우에만 해당되며 의무임대기간(10년)을 유지해야 하며, 임대료 증가율이 5%이하 이어야 합니다.

 

2.2년이상 이상 거주주택 비과세 :  

 

조정대상지역에서 새로 산 단독, 다가구, 연립,다세대, 오피스텔을 임대주택 (의무임대기간 10년, 아파트제외)으로 등록하면, 임대주택이 있는 상태에서 2년 이상 거주한 주택을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

 

2019년 2월 12일 이후 취득한 주택부터는 생애 한번만 거주주택 비과세를 받을 수 있습니다. 임대주택 요건을 다 갖추기 전에 거주주택을 먼저 팔아도 매도 후 임대주택 요건을 채우겠다고 약속하면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

3. 다주택자 양도세 중과배제 : 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에 있는 주택을 취득한 경우 임대주택으로 등록해도 중과배제 혜택을 받을 수 없습니다.

 

4.장기보유특별공제 혜택(8년 이상 임대하면 50%,10년 이상 임대하면 70%) : 2020년 12월 31일까지 임대주택으로 등록한 경우에 한해서 적용됩니다.

 

5.양도세 100% 감면 : 2018년 12월 31일로 일몰 종료되었습니다.

 

 

 

[함께 보면 도움이 되는 포스팅]

양도소득세 계산 방법 신고기한 및 경매 양도소득세 절세를 위해 챙겨야 하는 필요 경비

 

1가구 2주택 양도소득세 비과세 및 면제 조건 알아보기

 

양도세 중과 및 중과 유예 기간 그리고 중과 폐지