내년도 공시가격 현실화율 동결 발표와 관련 보유세 종부세 알아보기

최근 국토교통부가 올해에 이어 내년에도 부동산 공시가격 현실화율(시세대비 공시가격 비율)을 2020년 수준으로 동결한다고 발표했습니다. 따라서 내년도 부동산 시세가 급변하지 않으면 다주택자들의 고민인 종합부동산세가 올해와 비슷한 수준으로 유지될 것으로 보입니다. 오늘은 관련하여 종합부동산세 납부대상자, 세율, 합산배제 대상, 고지 납부 기간에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

 

종합부동산세 과세대상 및 납세의무자

 

종합부동산세는 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 조세부담의 형평세을 제고하고 부동산 가격안정을 도모하기 위해 시행되었습니다. 지방세법상 재산세 과세대상 주택 (건축물과 그 부속토지)를 과세대상으로 합니다.

재산세와 동일하게 6월 1일 주택을 소유한 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다.

 

종합부동산세 과세대상금액 (과세표준)

 

• 종합부동산세 과세표준 = (인별 주택 공시가격 합계액 - 기본공제금액 9억원 혹은 12억원) x 공정시장가액비율
• 1세대 1주택인 경우 기본공제금액은 12억원이며 그 외의 경우 기본공제금액은 9억원입니다.
• 공정시장가액비율은 시가대비 60%~100%범위에서 대통령령으로 정하며 올해 공동주택의 경우 평균 69%입니다.

종합부동산세 세율

 

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
	세율	세율
3억원 이하	0.5%	0.5%
6억원 이하	0.7%	0.7%
12억원 이하	1.0%	1.0%
25억원 이하	1.3%	2.0%
50억원 이하	1.5%	3.0%
94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

 

• 세율 적용시 주택수 계산시 세대 구성원 전체의 보유 주택수가 아니라 납세의무자 개인이 보유한 주택수로 판정하며 합산배제 임대주택과 기타주택, 5년이 경과하지 않은 상속주택, 무허가주택의 부속토지, 대체취득으로 인한 일시적 1세대 2주택, 공시가격 3억원 이하의 지방 저가주택은 주택수 산정에서 제외합니다.
• 부부공동명의 주택에 대해 1주택으로 신고한 경우 1세대 1주택 적용이 가능하며 12억원을 공제받을 수 있으며 부부가 개별로 신고한 경우 각각 9억원씩 공제를 받을 수 있습니다.

종합부동상세 세액공제

 

산출세액에 연령과 보유기간에 따라 세액공제을 받을 수 있으며 최대 80%한도로 중복적용이 가능합니다.

연령별 공제			보유 기간별 공제
60세 이상	65세 이상	70세 이상	5년 이상	10년 이상	15년 이상
20%	30%	40%	20%	40%	50%

 

종합부동산세 계산구조

 

연령이 62세인 1세대 1주택 보유자가 공시가격 15억, 공정시장가액비율 69%, 보유기간 5년, 재산세 40만원이라 가정하고 종합부동산세를 계산해 보겠습니다. 

구분	1세대 1주택 종합부동산세
과세표준 = (인별 공시가격 - 공제금액) x 공정시장가액비율 =(15억-12억) x 69%	207,000,000
(x) 세율 0.5%	0.5%
종합부동산세액	1,035,000
(-) 재산세로 부과된 세액	400,000
산출세액	635,000
(-) 세액공제 (연령 20%+보유기간 20%)	254,000
(-) 세부담상한초과액 * (초과하지않는 것으로 가정)	0
납부할 세액	381,000

* 세부담상한 제도는 부동산 가격 상승에 따라 보유세의 급격한 상승으로 세부담이 가중을 방지하기 위해 직전년도 보유세(재산세+종합부동산세)의 150%를 초과하면 그 초과액은 부과하지 않는 제도입니다.

* 농어촌 특별세 76,200 (=381,000x20%)는 별도입니다.

 

종합부동산세 합산배제 매입임대주택

 

주택임대사업자의 경우 사업을 위해 필요한 주택을 모두 합산하여 과세대상으로 하면 납세자에게 큰 부담이 되기 때문에 아래와 같이 일정요건을 갖춘 임대주택은 종합부동산 과세대상에서 제외하고 있습니다.

구분	임대기간	임대호수	공시가격
2018년 3월 31일 이전 등록	5년 이상	1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)
2018년 4월 1일 이후 등록 (장기일반 민간임대주택)*	10년 이상	1호 이상	6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)

*  단, 1세대가 1주택을 보유한 상태에서 세대원이 2018년 9월 14일 이후 신규 취득 계약한 조정대상지역 내 장기일반 민간임대주택은 합산배제 적용을 받을 수 없습니다.

 

종합부동산세 고지 납부 기간

 

매년 11월말에 세무서에서 종합부동산세고지서가 납세의무자에게 발송되며 매년 12월 1일~12월 15일에 납부합니다.

종합부동산세액이 250만원을 초과하는 경우 분납을 신청할 수도 있습니다.