아파트 부동산 단독명의 공동명의 장단점 및 세금

아파트를 취득할 때 단독명의 혹은 부부 공동명의가 절세에 유리한지 궁금한 분들이 많습니다. 일반적으로 단독명의보다는 공동명의가 세금이 줄어드는 경우가 많습니다. 임대소득세나 양도소득세가 누진세율로 과세되기 때문에 부부공동명의로 분산을 시키면 세금은 줄일 수 있습니다. 그렇다고 모든 경우 유리한 것은 아닙니다.

 

아파트 부동산 단독명의 공동명의 장단점 및 세금

 

이번 포스팅은 상황별로 단독명의 vs. 부부공동명의 세금차이를 비교해 보도록 하겠습니다.

 

1가구 1주택자인 경우 단독명의 vs. 공동명의

 

1가구 1주택자의 경우 단독명의나 공동명의나 세금 차이는 없습니다. 다만 12억초과 고가주택의 경우 양도세가 과세되기 때문에 공동명의가 유리할 수 있습니다.

 

취득세 

취득세율	유상취득				무상취득 (3억원이상)
	1주택	2주택	3주택	4주택
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%	12%
비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%	3.5%

 

2020년 7.10대책으로 부동산 투기세력을 근절하기 위해 1세대 2주택 이상 주택을 취득하는 경우 취득세를 중과세 하고 있습니다. 단, 세대내에서 공동소유하고 있는 경우는 세대가 1주택을 소유하고 있는 것으로 주택수를 산정합니다.

 

따라서 단독명의든 공동명의든 1가구 1주택이며 취득가(실거래가)에  1~3%의 취득세율이 적용되기 때문에 취득세는 동일합니다.

 

취득세 산정기준 및 중과에 대해서는 아래 포스팅을 통해 자세히 알아보실 수 있습니다.

 

1가구 2주택 다주택자 취득세 중과세 완화 될까 ?

 

재산세

주택 기준시가(주택공시가격의 60%)에 다음의 세율을 곱하여 재산세가 부과되기 때문에 단독명의나 부부공동명의나 재산세는 동일합니다. 매년 건물분에 대해선 7월, 토지분에 대해서는 9월에 납부하게 됩니다.

• 공시가격 9억원 이하 1주택자 : 0.05%~0.35%
• 공시가격 9억원 초과 1주택자, 다주택자, 법인 : 0.1%~0.4%

 

종부세

종부세는 인별 과세이며 1가구 1주택자의 경우 단독명의나 부부공동명의 종부세 차이는 없습니다.

종합부동산세 = (주택공시가격의 합계액 -기본공제액) x 공정시장가액 비율 60%~80% x 세율 0.5%~5%

• 단독명의의 경우 기준시가가 12억원까지 종부세가 비과세 되며, 고령자 및 장기보유 공제를 적용받아 종부세가 거의 나오지 않습니다.
• 공동명의의 경우 기준시가 12억원 (1인당 6억원)까지 비과세되며, 고령자 및 장기보유공제를 적용받지 못합니다. 단독명의와의 과세형평을 위해 단독명의기준으로 계산된 종부세를 신고납부할 수 있습니다.

 

양도소득세

양도하는 시점의 실거래가 기준으로 과세가 되며, 1가구 1주택자의 경우 고가주택기준 12억을 초과하지 않으면 양도세가 비과세됩니다.

따라서 단독명의나 공동명의나 양도소득은 비과세되며, 12억원이 넘는 고가주택의 경우 공동명의는 과세대상금액을 분산시켜 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문에 단독명의보다 다소 유리할 수 있습니다.

 

 

1가구 2주택 이상인 다주택자의 경우 단독명의 vs. 공동명의

 

취득세 

위에서 설명했듯이 취득세는 취득가(실거래가)에 세대별 주택수, 조정/비조정대상지역에 따라 취득세율이 적용되기 때문에 단독명의든 공동명의든 취득세는 동일합니다.

 

재산세 

주택 기준시가(주택공시가격의 60%)에  0.1%~0.4% 재산세율 곱해서 계산되기 때문에 단독명의든 공동명의든 재산세는 동일합니다.

 

종부세

종부세의 경우 개인별 과세이므로 다주택자는 9억까지 비과세됩니다. 종부세는 개인별로 보유산 주택의 기준시가의 합계액에서 기본공제 9억원을 차감후 초과된 금액에 대해 부과하며 부부가 공동명의로 가지고 있으면 각자가 9억원을 비과세 받을 수 있기 때문에 유리할 수 있습니다.

 

양도소득세

개인별 과세이므로 단독명의보다는 공동명의가 과세표준을 낮추어 낮은 세율을 적용받을 수 있기 때문에 유리할 수 있습니다.

 

 

 

마무리

1주택자의 경우 단독명의나 공동명의가 세금에서 차이가 나지 않습니다 (단, 고가주택은 공동명의가 양도세 측면에서 유리할 수 있습니다).

2주택 이상의 다주택자의 경우 공동명의로 하는 것이 종부세나 양도세 측면에서 유리할 수 있습니다.

 

그렇다면 이미 단독명의로 보유하고 다주택자가 절세를 위해 공동명의로 변경하는 게 유리할까요? 이 경우 다음과 같이 추가로 발생할 수 있는 세금, 줄일수 있는 세금을 다방면으로 고려해서 명의변경 여부를 결정해야 합니다. 

 

만약 배우자와 공동명의로 명의변경을 할 경우

• 취득세 : 배우자는 증여를 받는 것이기 때문에 추가로 취득세 3.5% (조정대상지역의 경우 12%)를 부담해야 합니다. 
• 증여세 : 부부간에는 6억원까지는 증여세가 비과세되며 그 이상인 경우 증여세가 나올수 도 있습니다.
• 양도세 : 배우자에게 부동산을 증여한 후 5년후에 양도하면 양도세를 크게 줄일수 있습니다.

 

 

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