오피스텔을 분양받은 후 임대하다가 양도시에는 양도세 뿐만 아니라 부가세에도 신경써야 합니다.
오늘은 사업자별로 오피스텔을 분양받아 임대시 그리고 임대후 양도시 부가세 문제에 대해 알아보기로 하겠습니다.
오피스텔 분양후 임대시 사업자별 부가세
오피스텔을 분양받아 일반과세자로 사업자등록을 하고 사업용으로 임대하는 경우
- 분양받을 때 낸 건물분 부가세를 환급받을 수 있습니다. 만약 부가세 환급을 받은후 주거용 (면세)으로 전용시에는 환급받은 부가세를 다음과 같이 추징당할 수 있습니다.
- 부가세 추징액 = 환급받은 부가세 x (1-5/100 x 경과된 과세기간)
- 추후 임대료를 받을 때 월세의 10%를 부가세 납부를 해야 합니다.
오피스텔을 분양받아 간이과세자로 사업자 등록을 하고 사업용을 임대하는 경우
- 분양받을 때 낸 부가세 환급을 받지 못하고 월세의 4%만 부가세를 납부해야 합니다.
오피스텔을 분양받아 면세사업자로 주거용으로 임대하는 경우
- 면세사업자로 분양받을 때 낸 부가세 환급을 받지 못하고 월세에 대해 부가세 납부의무는 없습니다.
오피스텔 양도시 사업자별 부가세
사업용 (일반과세자)으로 사용하던 오피스텔을 양도시에는 건물분에 대해서 부가세 납세의무가 있습니다.
일반적인 양수도:
매도자는 세금계산서 발행을 통해 부가세를 납부하고 매수자는 부가세를 돌려받은 경우입니다. 단. 매수자가 일반과세자인 경우만 환급이 가능하고 간이과세자인 경우는 거의 환급받지 못합니다.
포괄적 양수도 :
매도자는 자산과 부채를 한꺼번에 매수자에게 넘기는 포괄적 양수도를 통해 계약서를 작성하는 경우로 부가세를 납부할 필요가 없습니다. 다만 동일업종끼리 포괄적 양수도를 할 수 있으며 매수자가 동일업종이 아닌 일반과세자이거나 간이과세자는 포괄적 양수도를 할 수 없습니다.
사업자 등록 폐업후 본인이 직접 거주하는 경우(면세전환) :
환급받은 부가세를 다음과 같이 추징당하게 됩니다. 추징액 = 환급받은 부가세 x (1-5/100 x 경과된 과세기간) 으로 계산되며 10년 이상 보유해야 부가세 추징세액이 없습니다.
주거용으로 사용하던 오피스텔을 양도시 면세사업자가 양도하는 것으로 부가세 납부의무가 없습니다.
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