부담부증여 세금 및 절세 한방에 알아보기

요즘 증여를 통한 절세에 대해 관심이 많아지면서 부담부증여라는 단어가 많이 오르내리는데요. 

 

 

오늘은 부담부증여가 무엇인지 알아보고 관련 세금 및 부담부증여를 통한 절세방법에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

부담부증여 세금 절세

 

부담부증여란?

 

부담부증여란 쉽게 얘기해서 부동산에 들어있는 대출금이나 전세보증금을 함께 증여하는 것으로 대출금이나 전세보증금은 나중에 증여받는 사람이 갚아야할 부채입니다.

 

단순증여시에는 증여받는 사람이 증여세 및 취득세만 내면 되지만 부담부증여는 대출금이나 전세보증금은 유상으로 넘기는 것으로 기 때문에 증여한 사람은 양도세를 신고납부해야 하고, 그외 무상으로 증여받은 금액은 증여받은 사람이 증여세 및 취득세를 신고납부해야 합니다.

 

부담부증여를 통해 절세하려면 ?

 

부담부증여의 경우는 양도세 및 증여세 둘다 내야하기 때문에 증여자의 양도세가 얼마인지가 중요합니다. 다주택자 중과의 경우 양도세가 크게 나오기 때문에 오히려 단순증여보다 세금을 더 내야하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

따라서 부담부증여는 양도차익이 적거나 비과세되는 부동산의 경우에 더 유리하게 적용될 수 있습니다.

 

 

부담부증여후 반드시 대출금이나 전세보증금은 증여받은 사람이 갚아야합니다. 국세청에서는 부담부증여에 대해서 추후 부모(증여자)가 대신 갚아주는 방식으로 세금을 탈루하는지  사후관리를 하고 있다고 합니다. 자금출처가 입증되지 못한 금액으로 채무를 갚은 경우 추가 증여세 및 가산세를 추징할 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.

 

부담부증여시 고려해야 할 세금

 

증여자(부모)가 납부해야할 세금

양도세 : 채무분을 유상양도로 간주해서 증여자에게 양도세 과세됩니다.

 

증여받는자(자녀)가 납부해야할 세금

증여세 : 시가상당엑에서 채무승계액을 차감한 금액에 대해 증여세가 과세됩니다.

취득세 : 증여 취득의 경우 시가상당액에서 채무승계액을 차감한 금액에서 세율 3.5% 또는 12%가 적용되며 증여받은자가 납부해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

사례 : 단순증여 vs. 부담부증여

 

5년전 1억에 구입한 시가 5억 아파트를 전세보증금 3억 포함해서 무주택자인 자녀에게 부담증여시 부채없이 단순증여와 비교해서 세금이 얼마나 절세가 되는지 알아보겠습니다. 부모는 다주택자 중과적용 대상이지만 2024년 5월 9월까지 양도시 한시적으로 중과적용되지 않는다고 가정하겠습니다. (기본세율적용)

 

단순증여시

증여세 : (증여재산가액 시가 5억원 - 기본공제 5,000만원) x 20%-1000만원 = 8,000만원

취득세 : 시가 5억 x 3.5% = 1,750만원

총납부세액은 9,750만원

 

부담부증여시 

 

양도세		증여세		취득세
양도가액 (전세보증금)	3억	증여재산가액 (시가-전세보증금)	2억	과세표준	2억
(-) 취득가액 (=1억 x 전세금 3억/시가 5억)	6,000만원	(-) 증여재산공제	5,000만원	세율	3.5%
양도차익	2억4,000만원	과세표준	1억 5,000만원	산출세액	700만원
(-) 장기보유특별공제	1,600만원	(x) 세율	20%
(-) 기본공제	250만원	(-) 누진공제액	1,000만원
과세표준	2억 2,150만원	산출세액	2,000만원
(x)세율	38%
(-) 누진공제액	1,994만원
산출세액	6,440만원

 

양도세 6,440만원

증여세 2,000만원

취득세 700만원

총납부세액은 9,140만원

 

사례의 경우 부모가 다주택자로 양도세를 일시적 중과유예로 기본세율이 적용되었지만 만약 중과가 적용되었다면 단순증여가 더 유리할 수 있습니다. 

반대로, 부모가 1세대 1주택자로 양도세 비과세 대상이었다면 부담부증여로 인한 절세효과 훨씬 크게 나타날 수 있습니다.

 

증여세 계산방법 및 증여세 계산기 그리고 부모 자식간 저가양도를 통한 증여세 절세에 대해 궁금하신 분들은 아래 링크를 통해 자세한 내용을 확인하실 수 있습니다.

 

 

증여세 계산구조 절세 방법 및 증여세 계산기

 

 

부모 자식 아파트 증여세 계산기 및 신고 방법 유의사항 알아보기