부모 자식 아파트 증여세 계산기 및 신고 방법 유의사항 알아보기

요즘 다주택자의 경우 여러채의 아파트중 1채를 결혼한 자식에게 증여시 가장 신경쓰이는 부분이 증여세이며 가능하면 절세를 고민하게 됩니다.

 

 

오늘은 부모가 아파트를 자식에게 증여시 기본적인 증여세 계산구조, 신고방법 및 유의사항에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

부모 자식 아파트 증여세 계산기

 

증여세 계산구조

증여세는 증여재산가액에서 증여공제액을 뺀 금액에서 세율을 곱하고 누진공제액을 차감후 나온 금액입니다.

증여세 = 과세표준 즉 (증여재산가액-증여공제) x 세율 - 누진공제액

 

증여재산가액

원칙은 증여일 현재 시가로 평가합니다. 시가는 해당 부동산에 대한 매매가액,감정가액, 경매가액, 공매가액으로 우선 평가하며 알 수 없는 경우 유사 부동산에 대한 매매사례가액으로 합니다. 시가를 알 수 없는 경우 기준시가를 적용합니다.

 

아파트의 경우 거래가 빈번하기 때문에 매매사례가액으로 신고하는 경우가 많으며 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 매매사례가액은 동일단지내에 있으면서 전용면적의 차이가 ±5% 이내이고, 기준시가의 차이도 ±5% 이내인 경우 유사 매매사례가액으로 봅니다.

해당 증여일 전 10년 이내에에 동일인 (직계존속의 경우 그 배우자도 포함)으로부터 받은 증여금액을 합해야 합니다.

 

증여재산공제

배우자의 경우 6억원, 직계존비속 5천만원 (미성년자는 2천만원), 그 밖의 친족 1천만원을 공제 받을 수 있습니다.

 

증여세율

과세표준에 따라 10%~50%의 초과누진세율이 적용됩니다.

 

증여세 신고기간

증여세 신고기간

증여세 신고기간은 증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내입니다. 증여세를 이 기간내에 신고하면 세액의 3%를 공제해 줍니다.

 

 

부모가 시세보다 싸게 팔 경우 증여세 및 양도세

 

다주택자의 경우 증여세 부담을 줄이고자 자식에게 시세보다 저렴하게 파는 경우도 있는데, 국세청에서는 이 거래를 증여로 추정하고 자녀의 자금출처 및 "적정한 매매가"로 거래로 거래했는지 들여다 보기 때문에 주의를 할 필요가 있습니다. 

 

만약 시가 20억인 아파트를 딸에게 시세보다 훨씬 저렴한 10억에 매도하고 저가양도한 금액기준으로 양도세만 냈다면 국세청은 이 거래를 인정해 줄까? 그렇지 않습니다. 세법은 부모자식간 특수관계자간의 저가양도의 경우 다음의 조건을 따져보고 증여를 판단합니다.

 

증여판단기준 : (시가-거래가) ≥ (시가의 30% 와 3억 중 작은 금액)  이면 증여로 판단하고

증여재산가액 : (시가-거래가)-(시가의 30%와 3억 중 작은 것) 금액을 증여재산가액으로 봅니다.

 

사례의 경우 (20억-10억 즉 10억) ≥ (20억x30% 즉 6억과 3억중 작은 금액) 을 충족하므로 증여로 보며, 증여재산가액은 (20억-10억)-( 20억x30% 즉 6억과 3억중 작은 금액)=7억이 됩니다. 따라서 7억에 대한 증여세를 납부해야 합니다.

 

추가로 

양도가액 : (시가-거래가) ≥ (시가의 5%%와 3억 중 작은 것) 이면 시가를 양도가액으로 봅니다. 

사례의 경우 (20억-10억 즉 10억) ≥ (20억x5% 즉 1억과 3억중 작은 금액) 이므로 양도가액을 시가 20억으로 보고 양도세를 내야 합니다. 

 

유의사항 (이월과세 규정)

2023년 1월 1일 이후 증여받은 아파트의 경우 증여받고 10년 이내 (기존 5년)에 팔면 "이월과세" 규정이 적용되어 취득가액이 증여자가 당초 산 가격이 되기 때문에 양도세가 많이 나오기 때문에 주의가 필요합니다. 따라서 부모로부터 아파트를 증여받았다면 증여시기로부터 10년이 지난 다음에 팔아야 양도세를 줄일 수 있음을 기억해 둘 필요가 있습니다.

 

 

 

증여세 계산기 및 증여 취득세 중과세율은 아래 링크를 통해 자세히 확인할 수 있습니다.

 

 

증여세 계산구조 절세 방법 및 증여세 계산기

 

 

주택 아파트 증여 취득세 중과 대상 취득세계산기 및 신고 알아보기