상속주택 양도세 알아보기

부모로부터 상속으로 주택을 물려받게 된다면 상속인이 1주택자의 경우 본인의 의사와는 상관없이 다주택자가 됩니다. 따라서 상속주택과 관련한 세제상의 불이익을 해소하기 위해 세법에서는 몇가지 특례 규정을 두고 있습니다.

 

 

이번 포스팅은 1주택자 혹은 다주택자가 부모로부터 상속받은 주택관련 양도세 특례규정 및 양도세 부담을 줄일 수 있는 방법에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

상속주택 양도세 비과세 요건 공동상속주택 동일세대원 상속주택 소수지분 상속주택 양도세

 

 

상속주택 양도세 비과세 요건

 

1주택자 보유자가 1주택을 상속으로 취득하여 2주택자가 된 경우 상속개시일로부터 5년간은 1가구 1주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 상속주택과 상속인이 원래 가지고 있던 주택 중 어떤 주택을 처분하느냐에 따라 과세방법이 달라집니다.

 

상속인이 원래 가지고 있던 기존주택을 먼저 처분하면 상속주택은 없는 것으로 보고 비과세됩니다. 다만 1가구 1주택 비과세 요건을 충족해야 하고 피상속인 사망일 2년이내에 증여받은 주택이 아니어야 합니다.

 

상속주택을 먼저 처분하면 양도일 시점에 2주택자로 보아 양도소득세가 과세됩니다. 상속받은 날로부터 조정대상지역의 경우 5년이내에 팔면 다주택자로 중과가 되지 않고 일반세율을 적용받지만 상속받은 날로부터 5년 후에 팔면 다주택자로 중과됩니다 (단, 2022년 5월10일~2024년 5월 9일까지 다주택자라도 한시적 중과 면제를 받을 수 있습니다.)

 

부모님과 함께 살다가 사망으로 상속받은 주택 (동일세대원 상속주택)

 

부모님과 함께 살다가 부모님의 사망으로 2주택이 된 경우는 세대분리를 하지 않았기 때문에 1가구 2주택자로 보며 상속주택 비과세를 받을 수 없습니다.

 

만약 부모님이 돌아가시기 전에 세대분리를 했거나 부모님 중 한분 이상이 60세 이상으로 동거봉양을 위해 합가한 경우였다면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

상속주택이 2채 이상인 경우

 

상속주택이 2채 이상인 경우는 다음 순위에 따라 1주택만 상속주택을 보아 세금혜택을 받을 수 있습니다.

 

1. 부모(피상속인)의 보유기간이 가장 긴 1주택

2. 거주기간이 가장 긴 1주택

3. 사망일 시점 거주한 1주택

4. 기준시가가 가장 높은 1주택

5. 상속인이 선택하는 1주택

 

상속주택이 여러 채인 경우 위 우선순위에 따라 상속주택을 찾고 가장 유리한 상속인에게 상속해야 양도세 부담을 최대한 줄일 수 있습니다.

 

상속주택 1채를 여러 명이 공동상속하는 경우 (주된상속인 및 소수지분 상속주택)

 

상속주택 1채를 여러 명이 공동상속을 하는 경우 공동상속인 중 다음 순서에 의해 정해진 사람 ("주된 상속인") 만이 상속주택을 보유한 것 으로 봅니다.

 

1. 상속 지분이 가장 큰 상속인

2. 그 주택에 거주하는 상속인

3. 최연장자

 

주된 상속인 외 상속주택의 소수지분자는 공동상속주택을 주택수에 포함하지 않습니다. 따라서 소수지분자는 공동상속주택과 상관없이 다른 일반주택을 언제든 사고 팔아도 1가구 1주택 비과세 요건만 갖추었다면 비과세를 받을 수 있습니다.

 

 

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