주택 임대소득 종합소득세 비과세 여부 및 계산 방법 모두 알아보기

주택 임대소득이 있는 경우 2020년부터 세법개정으로 임대소득세를 강화되어 연간 주택 임대수입이 2,000만원 이하여도 종합소득세를 신고납부해야 합니다.

 

 

이번 포스팅은 주택 임대사업자라면 다음해 5월에 신고납부해야하는 종합소득세에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

주택 임대소득 과세 비과세 여부 및 계산 방법

 

주택 임대사업자 종합소득세 과세대상 (과세, 비과세 판단)

 

주택 임대소득에 대한 종합소득세는 주택보유수, 전세보증금인지 월세인지에 따라 주택임대소득에 대한 과세여부 및 과세방식이 달라질 수 있습니다.

 

1. 주택수 판정

양도소득세는 주택수를 1세대 (1가구) 단위로 계산하지만 주택 임대소득세 계산시 주택수는 부부를 단위로 계산합니다.

 

예를들어, 아버지 명의로 주택 2채, 어머니 명의로 아파트 1채, 아들 명의로 아파트 1채가 있고 이 중 아버지 명의 주택2채를 임대주고 있다고 했을 때 주택수는 3채로 3주택자가 됩니다.

 

공동소유주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 하되 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우는 각각의 소유로 봅니다.

 

다만, 소수지분자의 경우에도 그 주택에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나 기준시가 12억월 초과주택의 지분을 30%초과 소유한 경우에는 소수지분자도 주택수에 가산하여 임대소득세를 내야 합니다.

 

2. 모든 주택 임대소득자가 세금을 내야 하는가 ?

• 주택이 부부합산 1채인 경우 : 기준시가 12억 초과 임대주택의 월세만 과세됩니다.
• 주택이 부부합산 2채인 경우 : 모든 임대주택의 월세만 과세됩니다.
• 주택이 부부합산 3채이상 (소형주택제외)인 경우 : 모든 임대주택의 월세 + 전세보증금 3억 초과분에 대해 과세됩니다.

보유 주택수	월세	전세보증금
1주택자	비과세 (단, 기준시가 12억 초과 고가주택은 과세)	비과세
2주택자	과세	비과세
3주택자 이상	과세	과세 (단, 2023년 12월말까지 한시적으로  1세대 혹은 1호당 40m2이하 & 기준시가가 2억원 이하인 소형주택은 주택수 계산에서 제외됩니다.)

 

 

주택 임대수입 계산방법

 

주택임대수입 = (월세 x 임대개월 수)+ 전세보증금을 임대료로 환산한 "간주임대료"

 

* 간주임대료 = (보증금 - 3억원) x 60% x 정기예금 금리 2.9% (2023년 기준) - 장부나 서류로 입증된 임대보증금에 발생한 이자 및 배당금 

 

 

주택 임대소득세 계산 방법

 

1. 연간 주택임대수입이 2,000만원 이하라면 타 소득과 합산하지않고 분리과세와 종합과세 중 유리한 방법을 선택해서 신고납부하면 됩니다.

 

분리과세를 선택할 경우 임대주택 등록 여부에 따라 필요경비율과 공제율이 달라집니다. 

• 임대주택으로 등록한 경우 : 필요경비율 60%와 기본공제 400만원을 적용받을 수 있습니다. 
• 임대주택으로 등록하지 않은 경우 : 필요경비율 50%와 기본공제 200만원

 

임대주택으로 등록한 경우 연간 임대수입이 1,000만원 이하이면 필요경비 60%과 기본공제 400만원로 공제가 더 크기 때문에  세금이 없으며, 임대주택 미등록의 경우는 연간수입이 400만원 이하이면 세금이 없다고 보면 됩니다.

 

 

전용면적 85m2 이하이고 기준시가 6억원 이하인 소형임대주택을 시군구청과 세무서에 등록한 경우 4년 단기임대는 세액의 20%, 8년 장기임대 (2020년 8월 18일 이후는 10년)인 경우 세액의 50%를 감면해 주고 있습니다. 

 

 

예를 들어, 주택임대수입이 2,000만원인 임대주택등록여부에 따른 세금차이를 알아보겠습니다.

구분	장기일반민간 임대주택등록	임대주택 미등록
임대수입금액	20,000,000	20,000,000
(-) 필요경비	12,000,000 (60% 적용)	10,000,000  (50% 적용)
(-) 기본공제	4,000,000	2,000,000
과세표준	4,000,000	8,000,000
(x) 세율	14%	14%
산출세액	560,000	1,120,000
(-) 세액감면 (50%)	280,000	0
(+) 농어촌특별세	56,000	0
실제부담세액	336,000	1,120,000

 

 

2. 임대수입이 연 2,000만원 초과인 경우 다른 소득과 합산해서 종합과세됩니다. 이 경우 장부를 작성하지 않고 신고("추계신고")할 수도 있고 장부작성을 해서 세금을 신고할 수도 있습니다.

 

장부를 작성해서 신고하는 경우

• 원칙적으로 전년도 수입이 7,500만원 이상이면 복식부기로 의한 장부로 세금을 신고해야하며, 이 경우 세무지식이 없는 일반사업자가 직접 작성하여 신고하는게 어렵기 때문에 대부분 별도의 비용 (매달 장부기장료 및 신고시 조정료)을 들여 세무대리인을 통해 도움받아 신고를 합니다.

 

• 7,500만원 미만이며 가계부와 같은 간편장부로 세금을 직접 신고할 수 있습니다.혹은 몇십만원의 조정만 내고 세금대리인을 통해 신고할 수도 있습니다. 전년도 수입금액이 7,500만원 미만인 간편장부대상자가 복식부기로 신고한 경우 산출세액의 20%를 감면받을 수 있는 혜택이 있습니다.

 

• 장부를 작성하면 주택임대사업에서 발생한 비용를 실제 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 예를들어, 대출이자, 전세보증금을 상환하기 위해 받은 대출이자, 재산세,건강보험료, 도배/장판/수리비 등과 같은 수선비, 중개수수료 등이 여기에 포함됩니다.

 

장부를 작성하지 않고 신고하는 경우

 

장부작성을 하지 않고 주택 임대소득세를 신고할 수도 있는데요. 이 경우에는 국세청에서 정해놓은 경비율을 적용한 비용을 넣어서 신고해야 합니다.

 

• 전년도 수입금액이 2,400만원 미만이면 경비율 42.6% ("단순경비율"이라고 함)를 적용해서 세금을 신고할 수 있습니다.신규사업자의 경우 첫해 수입금액이 7,500만원 미만인 경우도 단순경비율 42.6%을 적용받을 수 있습니다.

 

• 전년도 수입금액이 2,400만원 이상이면 경비율 17.2%("기준경비율"이라고함) 만큼만 비용으로 차감해 줍니다.  다만,전년도 수입금액이 4,800만원 이상인 경우 추계신고하는 경우 산출세액의 20%를 무기장가산세로 부과합니다. 수입금액이 높은 경우 상대적으로 낮은 경비인정과 함께 가산세까지 있기 때문에 장부를 작성해서 신고하는게 유리할 수 있습니다.

 

예를들어, 임대주택 미등록한 A씨가 전년도 주택임대소득이 6,000만원이고 올해는 7,000만원이라고 가정해 보겠습니다. 그리고 필요경비가 1,000만원 발생한 경우 장부기장이 유리한지 장부작성을 하지 않는게 유리한지 알아보겠습니다.

 

구분	장부미작성(추계신고시)	장부작성 (간편장부)	장부작성 (복식장부)
임대수입금액	60,000,000	60,000,000	60,000,000
(-) 필요경비	10,200,000  (17% 적용)	10,000,000  (실제경비)	10,000,000  (실제경비)
(-) 기본공제	1,500,000	1,500,000	1,500,000
과세표준	48,300,000	48,500,000	48,500,000
(x) 누진세율	15%	15%	15%
산출세액	5,985,000	6,015,000	6,015,000
(-) 세액감면 (20%)	0	0	1,203,000
(+) 미기장가산세 (20%)	1,197,000	0	0
실제부담세액	7,184,000	6,015,000	4,812,000

 

복식장부<간편장부<장부미작성 순으로 세금 많이 나오는 것처럼 보이지만, 장부작성의 경우 추가로 들어가는 세무대리인 비용이 감안이 되지 않았기 때문에 총 부담액은 경우에 따라 다를 수 있습니다.

 

결론적으로 주택 임대수입이 2,000만원을 초과해서 종합과세 대상이라면 장부작성이 유리한지 장부작성을 하지 않고 추계로 신고하는 게 유리한지는 본인의 상황, 세무대리인 비용, 가산세, 세액공제 등을 종합적으로 따져보고 선택해야 합니다.

 

 

 

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