부부 공동명의 장단점 및 증여세 건강보험료 등 주의사항 알아보기

현재 무주택자가 1주택을 구입하는 경우, 현재 1주택자가 다른 주택으로 갈아타기 혹은 다주택자를 고려중인 경우 단독명의보다 부부 공동명의로 하는게 절세에 도움이 되는지 궁금해 하는 경우가 많습니다.

 

 

이번 포스팅은 부동산 취득시 부부공동명의시 유리한 세금이 무엇인지 살펴보고 주의할 점에 대해서 알아보기로 하겠습니다.

 

부부 공동명의 장단점 증여세 건강보험료 등 주의사항

 

부부 공동명의시 절세에 도움이 되는 세금

 

1. 취득세 :

부동산 취득가액에 대해 세금을 부과하기 때문에 단독명의든 공동명의든 취득세는 동일합니다.

 

2. 재산세 :

정부에서 고시하는 주택의 시가표준액을 기준으로 세금을 부과하기 때문에 이 역시 단독명의든 공동명의든 차이가 없습니다.

 

3. 종합부동산세 :

주택의 공시가격이 9억원을 초과할때 발생하는데 소유자별로 과세가 됩니다.

 

1주택 단독명의라면 12억까지 종합부동산세가 비과세되지만, 부부공동명의는 1인당 9억원씩 공제해 주기 때문에 합계 18억원까지 공제받을 수 있습니다.

 

부부공동명의의 기본공제가 크기 때문에 부부 공동명의가 유리할 가능성이 높지만, 부부공동명의는 고령자세액공제 및 장기보유세액공제가 적용되지 않기 때문에 상황에 따라 단독명의가 유리할 수도 있습니다.

 

참고로 2021년부터 세법이 개정되어 부부 공동명의 1주택자의 경우 인당 9억원씩 총 18억원을 공제받거나, 단독명의 1주택자처럼 12억원을 공제받는 대신 장기보유 세액공제와 고령자 세액공제를 받는 방식 중 유리한 것을 선택할 수 있게 되었습니다.

 

종합부동산세 모의계산을 통해 본인에게 유리한 방법을 선택할 수 있습니다.

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4. 종합소득세 :

소유자별로 과세가 되기 때문에 공동명의가 유리합니다.

 

주택임대소득이 2,000만원 이하인 경우에는 분리과세 혹은 종합과세를 선택할 수 있습니다. 부부공동명의로 5:5 지분을 가지고 있고 연간 주택임대소득이 4,000만원 이하경우 각각 임대소득이 2,000만원 이하로 분리과세를 선택해서 세금을 줄일 수 있습니다.

 

연간 임대소득이 4,000만원을 초과해 다른 소득과 합산해 종합소득세를 내더라도 임대소득이 반으로 쪼개지기 때문에 더 낮은 세율을 적용받을 수 있어 공동명의가 유리할 수 있습니다.

 

5. 양도소득세 :

주택수는 "세대"단위로 계산하기 때문에 단독이든 공동이든 주택수는 동일합니다.

 

하지만 양도세 계산은 인별로 계산되기 때문에 낮은 세율을 적용받을 수 있어 공동명의가 유리할 수 있습니다.

 

예를 들어, 다주택자가 10년 보유한 양도가 10억, 취득가 5억인 주택을 매도한 경우 단독명의와 공동명의 양도세 차이를 알아보겠습니다. (단, 필요경비는없고, 중과대상이 아니라고 가정)

 

구분	단독명의	공동명의
양도가액	1,000,000,000	1,000,000,000
취득가액	500,000,000	500,000,000
필요경비	0	0
양도차익	500,000,000	500,000,000
장기보유특별공제 (20%)	100,000,000	100,000,000
양도소득금액	400,000,000	400,000,000 /2 = 200,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준	397,500,000	197,500,000
세율	40%	38%
산출세액	133,060,000	55,110,000 (인당)
		110,220,000 (부부합산)

 

공동명의시 2,300만원 정도 절세 효과가 있습니다.

 

부부 공동명의시 주의할 사항

 

1. 증여세 :

10년내 배우자에게 증여시 6억원까지는 증여세를 내지 않아도 됩니다.

 

하지만 소득이 없는 아내와 지분 5:5 공동명의로 20억 상당의 고가주택을 취득했다고 가정하면 아내에게 10억을 증여한 것으로 보고 6억 초과분에 대해서는 증여세를 내야합니다. 

 

2. 건강보험료 :

소득이 없는 전업주부의 경우 남편의 건강보험 피부양자로 등록되어 있어 건강보험료 부담이 없습니다.

 

하지만 고가주택을 부부공동명의로 구입하거나 상가를 공동명의로 사서 임대사업자 등록을 하면 지역가입자로 전환되어 건강보험료를 따로 내야합니다.

 

예를들어 주택의 경우 재산세 과세표준이 9억원을 초과시 시가로는 21억 (공시가격 현실화율 70%가정)을 초과할 경우 건강보험료 피부양자 자격이 박탈되어 지역가입자로 전환되기 때문에 주의가 필요합니다.

 

 

 

정리해 보면, 주택가격을 기초로 세금이 부과되는 취득세와 재산세는 단독명의든 공동명의든 세금의 차이가 없습니다.

하지만 소유자별로 세금을 매기는 종합부동산세, 종합소득세, 양도세는 공동명의가 유리합니다. 다만, 증여세, 건강보험료 등을 종합적으로 감안해서 어떤게 유리한지 판단후 결정하는 게 좋습니다.

 

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