양도소득세 계산 방법 신고기한 및 경매 양도소득세 절세를 위해 챙겨야 하는 필요 경비

요즘 재태크 수단으로 부동산 경매에 대해 관심이 커지고 있습니다. 경매를 통해 부동산을 취득하면 시세차익 못지않게 수익률에 크게 영향을 주는 것이 세금인데요. 

 

 

이번 포스팅은 일반적인 양도세 계산 구조, 신고 납부 기한 및 경매 취득후 매매시 양도세를 줄이기 위해 넣을 수 있는 필요경비로 어떤 항목들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

양도소득세 계산 구조 신고 납부 기한 경매 양도소득세 절세

 

양도소득세 계산구조

 

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

2. 과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제 250만원

3. 양도세 = 과세표준 x 세율 - 누진공제액

 

양도가액 및 취득가액

 

양도가액은 부동산을 실제로 양도한 가액을 말하며, 취득가액은 실제로 산 가격을 말합니다.

 

2006년부터 부동산 실거래가 신고제도에 의해 등기부등본에서 실제로 거래된 금액을 확인이 가능하지만, 2006년이전 거래로 매매계약서분실, 신축건물 등과 같이 취득가액을 확인할 수 없는 경우는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순으로 취득가액을 산정합니다. 

 

환산취득가액은 다음과 같이 산정되며 기준시가는 국토부"부동산 공시가격 알리미"사이트에서 확인하시면 됩니다.

환산취득가액 = 양도가액 x 취득일 현재 기준시가/양도일 현재 기준시가

 

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다만, 환산취득가액 적용을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 다음 요건을 충족하여 환산취득가액을 취득가액으로 신고하는 경우 환산취득가액 (건물분)의 5%를 가산세로 부과하고 있기 때문에 주의가 필요합니다.

(1) 건물을 신축 또는 증축(바닥면적 합계가 82m2를 초과하는 경우에 한정)할 것

(2) 건물의 취득일 또는 증축일로부터 5년내 해당 건물을 양도할 것

 

필요경비

 

양도소득세를 적게 납부하려면 필요경비 항목이 많아야 합니다. 양도소득세법에서 규정하고 있는 필요경비는 다음과 같습니다.

 

1. 취득시

비용인정 :

• 취등록세, 중개수수료,소송비용,채권할인비용,매수자부담 양도세
• 경매 컨설팅 비용 및 경매 사이트 지급수수료
• 경매로 취득하면서 전 소유자 및 세입자의 관리비, 체납처분비 대납분 (구상권을 행사할 수 없는 경우)
• 경매로 취득하면서 대항력 있는 임차인에게 지출한 보증금  (구상권을 행사할 수 없는 경우) 다만, 경매 권리분석에서 임차권이 말소기준권리 밑에 있으면 기존 임차인은 보증금을 날리게 되고 대항력이 없다고 볼 수 있습니다. 거주하는 임차인이 해당 주택의 경매에서 경락받아 양도하는 경우, 해당 임차인의 대항력이 없는 회수하지 못한 전세보증금의 전부 또는 일부 금액은 비용에 포함되지 않습니다.

 

 

비용불인정 :

• 경매로 취득한 후 명도하는 과정에서 소요된 변호사 비용, 소송비용, 인도/명도시의 집행비용
• 경매로 취득후 전 소유자 및 세입자의 이사합의금 또한 필요경비
• 경매로 취득후 법적지급의무가 없는 유치권자에게 지급한 합의금

 

2. 보유시

비용인정 :

• 발코니 새시, 거실 확장공사비, 난방시설 교체비 등 자본적 지출
• 건물 전체 용도변경 등 대수선공사를 위한 지출비용 및 건물 취득후 즉시 멸실 후 나대지로 양도하거나 신축후 양도시 철거비용
• 개발부담금,재건축부담금, 학교용지부담금, 기반시설부담금

 

비용불인정 :

• 벽지 또는 장판교체비, 타일 교체비용, 싱크대 및 주방기구 교체비,보일러 수리비,옥상 방수 공사비, 변기공사비 및 타일 교체비, 보일러 및 에에컨 수리비용 등 수익적 지출
• 대출이자, 비품구입비 (오피스텔, 원룸의 TV, 에어컨,가스렌지 등) 다만, 분양받은 아파트의 옵션비용은 아파트구조와 일체가 된 내장비용(붙박이장,중문,베란다 확장,멀티에어컨)을 시공받고 지출한 비용은 모두 비용으로 인정됩니다.

 

장기보유특별공제

 

3년이상 보유한 토지,건물,조합원입주권(원조합원에 한함)에 대해 보유연수에 따라 일정금액을 공제해 줍니다.

구분	일반적인 경우	1세대 1주택 (2년이상거주)
장기보유특별공제율	2%	4%
공제율 계산	2% x 보유기간	4% x 보유기간 + 4% x 거주기간
한도	30%	보유기간 한도 40% 거주기간 한도 40%

 

보유기간 계산은 매매의 경우 취득일~양도일까지,상속의 경우 상속개시일~양도일까지,증여는 증여등기접수일~양도일까지 입니다.

 

• 미등기주택, 조정대상지역 다주택자, 국외주택,조합원으로부터 취득한 조합원 입주권은 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 단, 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일까지 조정대상 다주택자는 한시적으로 장기보유특별공제가 가능합니다.
• 1가구 1주택 비과세요건을 충족하지 못하더라도 양도일 현재 1주택만 소유하고 있으면 공제 가능합니다.
• 원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우 관리처분인가일 및 사업시행계획인가일 전에 발생한 양도차익에 대해서만 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

기본공제

 

매년 250만원 공제받을 수 있으며 부동산,주식,파생상품,신탁수익권별로 각각 적용이 가능합니다.

 

 

양도세율 및 중과세율

 

보유기간	토지/건물/부동산	주택 및 주택입주권	분양권
1년 미만	50%	70%	70%
1년 이상~2년 미만	40%	60%	70%
2년 이상	기본세율 6%~45%	기본세율 6%~45%	60%

 

• 조정대상지역 다주택자는 중과대상주택 양도시 2주택자는 기본세율에 20%가산, 3주택자 이상은 기본세율에 30%를 가산해서 중과세율이 적용됩니다. 단, 2022년 5월 10일~2024년 5월 9일까지 조정대상 다주택자는 한시적으로 중과되지 않고 기본세율을 적용합니다.
• 비사업용 토지는 기본세율에 10%를 가산해서 중과됩니다. 

 

신고 및 납부 기한

 

• 예정신고 : 양도일 속하는 달의 말일로부터 2개월내 현재 주소지 관할세무서에 신고 납부해야 하며, 양도차익이 없는 경우에도 신고납부해야 가산세가 없습니다.
• 확정신고 : 다음연도 5월 31일까지 최종납부할 양도소득세를 신고납부해야 하며 예정신고와 차이가 없는 경우 확정신고할 필요는 없습니다.
• 분납 : 납부할 세액이 1천만원 초과시 납부기한이 지난후 2개월내에 나누어 낼수 있습니다. 납부세액이 2천만원 이하인 경우 1천만원 초과 금액을, 납부세액이 2천만원 초과시에는 납부세액의 50%이하 금액을 분납할 수 있습니다.

 

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