상가주택 겸용주택 취득세 양도소득세 모두 알아보기

상가주택은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택을 말하는데요. 예를 들어 1층에 편의점을 두고 2,3층은 주택으로 사용하고 있는 건물을 말합니다. 이 경우 상가와 주택이 함께 있기 때문에 취득세 및 양도소득세를 각각 계산해야 합니다.

 

 

이번 포스팅은 상가주택 취득부터 양도시 발생하는 취득세 및 양도소득세에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

상가주택 취득세 양도소득세 부가가치세

 

상가주택 취득시 취득세 (매수인 입장)

 

취득가액을 상가분과 주택분의 정부에서 고시하는 공시가격 비율로 안분해서 상가분과 주택분 취득세를 각각 계산해야 합니다.

 

1. 취득가액 안분

취득가액을 상가분과 주택분으로 정부에서 고시하는 공시가격 비율로 안분해야 하는데 이는 다음과 같이 확인할 수 있습니다.

 

• 상가건물분 시가표준액 : 위택스 [지방세정보]-[시가표준액조회]에서 확인가능합니다.
• 상가토지분 토지개별공시지가 : 부동산공시가격알리미에서 확인가능합니다
• 주택 및 주택부수토지의 개별주택가격 : 부동산공시가격알리미에서 확인가능합니다.

상가건물 시가표준액 조회하기 (위택스)!

 

토지개별공시지가 및 개별주택가격 조회하기 (부동산공시가격알리미)!

 

예를들어, 취득가액이 3층짜리 상가주택 (1층 상가, 2층 3층은 주택) 취득가액이 10억인 경우, 상가건물분 시가표준액이 1억, 상가토지분 공시지가가 1억, 주택 및 주택부수토지의 개별주택가격이 4억이라면 취득가액은 다음과 같이 계산됩니다.

상가분 = 10억 x 2억 / (2억+3억)=4억

주택분 = 10억 x 3억 / (2억+3억)=6억

 

2.취득세율

상가분은 4%의 취득세율을 적용하고, 주택분은 1주택자인 경우 주택가액에 따라 1~3%의 취득세율을 적용하지만 다주택자인 경우는 8%~12%의 중과세율이 적용됩니다.

 

상가주택 양도시 양도세 (매도인의 입장)

 

1. 양도가(실거래가)가 12억을 이하인 경우에는 주택연면적이 상가연면적보다 크면 모두 주택으로 보고, 주택연면적이 상가연면적보다 작다면 주택과 상가를 분리해서 각각 양도세를 계산합니다.

 

2. 양도가(실거래가)가 12억을 초과하는 경우에는 면적에 상관없이 상가분과 주택분을 분리해서 각각 양도세를 계산합니다.

 

 

예를들어, 3층 상가주택 1채만 가진 분이 주택연면적이 100평, 상가연면적이 50평, 건물에 부속된 토지가 500평인 경우 10억에 양도했다면 

양도가가 12억 이하이고 주택면적이 상가보다 크기 때문에 모두 주택으로 보고 1주택이기 때문에 양도세가 비과세됩니다.

 

그러나 주택연면적이 50평, 상가연면적이 100평이라면 주택과 건물 각각 양도했다고 보며 주택은 1주택으로 비과세되겠지만 상가건물 및 그 부속토지 333평(=500평 x 100평/150평)는 양도세를 내야 합니다.

 

[사례를 통한 상가주택 양도세 계산방법]

예를들어, 1층 상가, 2층 3층이 주택인 고가상가주택(겸용주택)을 다음과 같이 양도했을때 양도세를 계산해 보겠습니다.

양도 : 양도가액 15억, 양도일자 2023년 3월 3일

취득 : 취득가액 10억, 필요경비 1억, 취득일자 2013년 1월 10일

기타 : 1세대 1주택자로 보유기간 중 거주기간 10년

구분		상가 (1층)	주택 (2층,3층)	합계
양도가액 *		500,000,000	1,000,000,000	1,500,000,000
(-) 취득가액 **		300,000,000	700,000,000	1,000,000,000
(-) 필요경비 **		30,000,000	70,000,000	100,000,000
양도차익	전체양도차익	170,000,000	230,000,000	400,000,000
	비과세 양도차익		230,000,000	230,000,000
	과세 양도차익	170,000,000		170,000,000
(-) 장기보유특별공제 ***		34,000,000		34,000,000
양도소득금액		136,000,000		136,000,000
(-) 양도소득 기본공제		2,500,000		2,500,000
과세표준		133,500,000		133,500,000
(x) 누진세율		35%		35%
산출세액		31,825,000		31,825,000

 

* 양도당시 기준시가에 의해 건물과 주택 양도가액을 안분계산

** 취득당시 기준시가에 의해 건물과 주택 취득가액을 안분계산

*** 상가양도차익 x 보유기간 10년 x 2%

 

양도가가 12억이상이기 때문에 상가분과 주택을 분리해서 각각 양도세를 계산해야 합니다. 주택의 양도가액은 10억이므로 고가주택에 해당되지 않고 1세대 1주택으로 비과세되며, 상가분에 대해서만 양도세를 납부하면 됩니다.

 

상가주택 양도시 부가가치세 (매수인과 매도인)

 

매도인이 일반과세자라면 주택 (단, 85m2 초과는 과세) 및 토지는 면세이기 때문에 상가건물분에 대해서 10%의 부가세를 납부해야 하며, 간이과세라면 양도가액에 업종별부가가치율 40%를 곱한 금액의 10%를 부가세로 납부해야 합니다.

 

매수인이 일반과세자라면 10%에 대해 환급이 가능하지만 비사업자,면세사업자, 간이과세자인 경우에는 부가세 환급을 받지 못합니다.

 

따라서 계약서에 부가세는 별도로 지급한다는 약정을 명확히 기재하지 않으면 분쟁의 소지가 있기 때문에 "매매와 관련하여 향후 부가가치세가 부과될 경우에는 매수인이 부담해야한다" 와 같은 특약을 기재하는 게 좋습니다.

 

상가매매분을 포괄적 양수도하는 경우에는 부가세를 납부하지 않아도 되기 때문에 일반적으로 포괄양수도로 많이 진행을 합니다.

 

 

 

 

 

[함께 보면 도움이 되는 포스팅]

 

부동산 공시가격 알리미 사이트 알아보기

 

1가구 2주택 다주택자 취득세 중과세 완화 될까 ?