토지 양도세 중과 피하고 감면 받아보자

투자를 위해 사둔 농지, 주말농장을 위해 사둔 땅, 상속으로 받은 임야 등 토지를 소유한 분들이 해당 토지를 양도하는 경우 양도세 중과를 받지 않고 감면받을 수 있는 방법에 대해 궁금한 경우가 많습니다.

 

 

이번 포스팅은 토지 양도세 중과를 피하고 감면 받을 수 있는 방법에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

토지 양도세 중과 피하고 감면 받는 방법

 

 

사업용 토지 vs. 비사업용 토지

 

우선  토지 양도세를 이해하기 위해서는 세법상 정의하고 있는 "사업용 토지"와 "비사업용 토지"의 개념에 대해서 알아두어야 합니다. 토지 소유자가 토지를 용도에 맞게 사용하지 않는 경우는 "비사업용토지"로 보고 토지 양도시 중과세율이 적용됩니다.

 

예를 들어 농지를 보유하고 있는데 농사를 짓지 않는 경우, 임야를 보유하고 있는데 도시에 사는 경우, 건물이나 주차장 등의 용도로 사용하지 않고 나대지로 그냥 놀리고 있는 땅 등이 이에 해당됩니다.

 

 

사업용 토지와 비사업용 토지를 판정하는 기준

 

사용용도 : 사업용 토지로 인정받으려면 토지를 해당 지목에 맞게 사용해야 합니다.

 

1.농지

농지소재지 또는 연접한 시군구 (직선거리 30km이내 포함)에 살면서 직접 농사를 지어야 사업용 토지로 봅니다. 따라서 농지소재지에 거주하지 않거나 직접 경작하지 않으면 비사업용 토지로 봅니다.

 

2. 임야

임야소유자가 임야소재지(연접지와 30km이내 포함)에 실제로 살아야 하며 거주하지 않으면 비사업용 토지로 봅니다.

 

3. 목장용지 

축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로 대통령령이 정하는 토지기준면적내의 경우만 사업용 토지로 보며 그외는 비사업용 토지로 봅니다.

 

4. 대지

건물을 짓거나 주차장, 폐기물수집 및 처리업으로 사용하는 등 생산활동에 사용해야 사업용 토지로 보며, 다음과 같이 그냥 놀리고 있는 땅 (나대지, 잡종지)은 비사업용 토지로 됩니다.

• 지방세법상 종합과세대상 토지 (건축물이 없는 나대지, 공장건축물 부속토지 중 기준면적을 초과한 토지, 일반건축물 부속토지 중 기준면적을 초과한 토지 등)
• 건물부수토지 면적이 건물면적의 일정배율(도시의 전용주거지역 5배, 상업지역 3배, 공업지역 4배, 녹지지역 및 도시지역 밖의 토지 7배)을 초과하는 토지 : 예를 들어 농촌 땅 1000평에 50평짜리 건물을 있다면 건물면적의 7배인 350평만 사업용 토지이고 나머지는 650평은 비사업용 토지로 봅니다.
• 건축물의 시가표준액이 부속토지 시가표준액의 2% 미만인 경우 : 예를 들어 부속토지 시간표준액이 5억인데 그 시가표준액의 2%인 1,000만원짜리 미만의 건물이 있다면 토지는 비사업용 토지로 봅니다.
• 별장과 부속토지

 

토지소재지역 : 토지가 일정 지역에 소재해야 사업용 토지로 봅니다.

 

1. 농지 및 목장용지 

도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역 안 농지 및 목장용지 (다만, 도지지역내 개발제한구역 및 녹지지역은 제외)는 비사업용 토지로 봅니다. 

 

2. 임야

토지소재지역은 제한이 없습니다.

 

3. 대지

주택건축이 불가능한 나대지는 비사업용 토지로 봅니다.

 

기간요건 : 토지의 사업용 여부를 판단할 때 양도시점에 용도에 맞게 사용한다고 해서 사업용 토지로 인정받는게 아닙니다. 양도시점 현재 사업용으로 사용하지 않더라도 다음과 같이 세법이 정한 기간이상 사용해야 사업용으로 인정받을 수 있습니다. 

 

1. 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우

2. 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용하는 경우

3. 보유기간 중 60% 이상을 직접 사업에 사용한 경우

 

 

비사업용 토지를 확인하는 방법

 

농지,임야,목장용지가 아닌 토지의 경우 사업용토지인지 아닌지 여부는 일반적으로 재산세 고지서를 통해 확인 가능합니다.

재산세 과세대상의 "구분"란에 "별도합산과세대상" 또는 "분리과세대상"이라고 되어 있거나 재산세가 비과세 또는 감면이 된다면 사업용토지입니다. 

반며, 재산세 과세대상의 "구분"란에 "종합합산 과세대상"이라고 되어 있으면 비사업용 토지로 보면 됩니다.

 

 

비사업용 토지 중과세율

 

비사업용 토지를 양도하면 중과세율 (기본세율에 10% 가산)이 적용됩니다. 다만, 사업용 토지와 동일하게 보유기간에 따른 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다.

 

 

비사업용 토지로 보지 않아 중과되지 않는 토지

 

• 상속받은 농지로 상속일로부터 5년 이내에 양도하는 농지
• 주말농장, 체험농장을 위해 소유하는 농지로 세대당 1,000m2 이내의 농지로 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우는 사업용 토지로 보았지만 세법 개정으로 2022년 1월 1일이후 부터는 비사업용 토지로 보아 중과세됩니다.
• 2005년 12월 31일 이전에 취득한 종중소유농지 (임야, 목장농지 포함)
• 임업후계자가 소유한 임야,종자 묘목생사업자가 소유하고 있는 임야,자연휴양림 또는 수목원을 영유하기 위해 소유하고 있는 임야 등 실제 사업에 사용되는 임야
• 공익사업을 위해 협의매수, 수용되는 토지로 사업인정고시일로부터 2년 (2021년 5월 4일 이후 수용분부터는 5년)이전에 취득한 토지
• 직계존속 또는 배우자로부터 8년 이상 농지소재지에 살면서 직접 경작한 농지,임야, 목장용지를 상속 또는 증여받은 경우
• 종합합산과세대상 토지이나 거주, 사업에 필수적이어서 중과세가 불합리한 일정요건을 갖춘 주차장용 토지, 물품보관을 위한 하치장/야적장/적치장으로서 실제 사용면적의 120% 이내의 토지, 허가를 받은 폐기물처리용 토지, 무주택 1가구가 소유한 660m2 이내의 토지
• 토지를 취득하여 건물을 신축하거나 건물과 토지를 취득하여 멸실후 건물을 신축하는 경우, 토지취득일 (건물 멸실일)로부터 2년 및 공사기간은 사업용토지로 사용한것으로 간주합니다. 다만 위 기간요건을 충족해야 합니다. 

 

 

토지 양도세 계산 방법 및 사업용 토지와 비사업용 토지 양도세 부담 차이

 

10년보유한 토지를 5억에 양도한 경우 (취득가액 2억, 필요경비는없다고 가정), 비사업용 토지가 약 2,400만원 정도 양도세가 더 나옵니다.

구분	사업용 토지	비사업용 토지
양도가	500,000,000	500,000,000
(-) 취득가액 및  필요경비	200,000,000	200,000,000
양도차익	300,000,000	300,000,000
(-) 장기보유특별공제	60,000,000	60,000,000
(-) 기본공제	2,500,000	2,500,000
과세표준	237,500,000	237,500,000
(x) 세율	38%	48%
산출세액	70,310,000	94,060,000

 

 

토지 양도세 감면 방법

 

• 직계존속 또는 배우자로부터 8년 이상 농지소재지에 살면서 직접 경작한 농지,임야, 목장용지를 상속 또는 증여받은 경우는 일정요건을 충족하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다.
• 공공의 필요에 따라 토지를 수용당하여 보상금을 받고 양도하는 경우 일정요건을 충족하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다.
• 건축물이 없이 나대지나 잡종지로 양도시에는 중과세가 되지만 건물을 지어 일정요건을 충족하여 양도하면 중과세를 면할 수 있기 때문에 세금 측면에서 유리합니다. 

 

아래 포스팅에서 양도세 감면 방법은 자세히 확인할 수 있습니다.

 

 

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