1가구 2주택 1가구 3주택 다주택자 양도소득세 중과 유예

1가구 2주택 혹은 3주택 이상 소유한 자가 주택을 양도시에는 장기보유특별공제도 배제되고 중과세율이 적용되기 때문에 실질적인 세부담이 크게 증가합니다. 하지만 부동산 경기악화로 2022년 5월 10일부터 한시적으로 조정대상지역내 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때 양도세를 기본세율을 적용 및 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 양도차익의 연 2%씩 해 주고 있습니다. 더욱이 최근 다주택자 양도세 중과유예를 2025년 5월 9월까지 1년 더 연장하겠다고 정부가 발표했습니다.

 

 

이번 포스팅은 1가구 2주택 이상인 다주택자의 양도세 중과에 대해 정리해보고 최근 정부에서 발표한 양도세 중과유예에 대해 알아보기로 하겠습니다.

 

다주택자 양도소득세 중과유예 1.10 부동산 대책

 

다주택자 양도소득세 중과세율

 

다주택자가 조정대상지역에 소유하고있는 주택을 파는 경우 1가구 2주택인 경우 기본세율(6~45%)에 20%를 가산한 중과세율이 적용되고, 1가구 3주택인 경우 기본세율에 30%의 중과세율이 적용됩니다. 그리고 중과세율이 적용되는 경우 장기보유특별공제도 배제되기 때문에 양도세 부담은 크게 증가합니다.

 

다주택자 중과세 적용여부 판단 방법

 

중과세 적용 대상 주택인지 판단하기 위해서는 다음의 요건을 확인해야 합니다.

1. 양도주택이 조정대상지역에 있는지 확인

2. 양도주택이 중과배제주택인지 확인

3. 중과대상 주택수 계산

4. 주택수에 따라 중과세율 적용

 

다주택자 중과여부 판단시 주택수 판단 

 

다주택자 중과시 주택 수에서 빼는 주택 

: 수도권 및 광역시,특별자치시 외의 지역에 있는 주택으로 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원 이하인 주택

 

다주택자 중과여부 판단시 중과배제주택

 

다른 주택을 팔때 "주택수에서 제외되는 주택"은 양도세 계산시 주택 수에서 빼주지만, "중과배제주택"은 주택 수에 포함된다.

 

1. 2주택 및 3주택 이상자에게 모두 적용되는 중과배제주택

• 수도권 및 광역시,특별자치시 외의 지역(경기도 읍,면,광역시 군,세종시의 읍,면 지역은 포함)에 있는 주택으로 양도 당시 기준시가 3억원 이하 주택
• 임대주택 등록 주택 (1세대 1주택 이상자가 2018년 9월 14일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 제외) * 아파트는 2020년 7월 10일 이전에 임대주택 등록한 경우에 한함
• 조세특례제한법상 장기임대,신축임대,미분양주택에 대한 과세특례에 따라 양도세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택
• 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 사용자 소유의 주택
• 조세특례제한법상 미분양주택 특례 및 신축주택 특례에 해당되는 주택
• 문화재 주택
• 상속받은 날로부터 5년이 경과되지 않은 상속주택
• 저당권 실행 또는 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서, 취득일로부터 3년이 지나지 않은 주택
• 가정어린이집으로 인가를 받고 사업자등록을 한 후 5년 이상 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 않게 된 날로부터 6개월이 지나지 않은 주택
• 앞에 열거한 주택을 제외하고 1채의 주택만을 소유하고 있는 경우에 해당 주택
• 일시적 2주택 또는 조특법에 따라 1세대 1주택을 소유한 것으로 보는 주택(비과세 고가주택), 보유기간 2년 이상인 주택 (2022년 5월 10일 ~ 2024년 5월 9일 양도분)

2. 2주택자에게만 적용되는 중과배제주택

• 취학,근무상의 형편,질병의 요양,그밖에 부득이한 사유로 다른 시,군으로 이사한 경우로 금액요건과 기간요건을 만족한 경우
• 동거봉양 세대합가로 2주택이 된 경우로 세대를 합친 날로부터 10년 이내에 양도하는 주택
• 혼인으로 2주택이 된 경우로 혼인한 날로부터 5년 이내에 양도하는 주택
• 주택의 소유권에 대한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택 (소송으로 인한 확정 판결일부터 3년이 지나지 않은 경우에 한한다)
• 양도 당시 기준시가 1억원 이하인 소형주택 (단, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역으로 지정,고시된 지역 또는 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택 제외)

 

[사례]

다음의 1세대 3주택을 소유하고 있는 자가 각 주택을 양도하는 경우 중과세 적용되는지 알아보겠습니다.

A주택 : 서울시 용산구에 위치, 기준시가 10억

B주택 : 경상남도 창원시에 위치, 기준시가 4억

C주택 : 강원도 강릉시에 위치 기준시가 2억

 

A주택을 양도시 중과여부판단

1. 양도주택이 조정대상지역에 있는지 확인 : 양도주택 A는 서울시 용산구에 위치하므로 조정대상지역에 있습니다.

2. 양도주택이 중과배제주택인지 확인 : 기준시가 3억초과로 중과대상주택입니다.

3. 중과대상 주택수 계산 : A, B (중과대상), C( 중과대상주택이 아님)

4. 주택수에 따라 중과세율 적용 : 2주택 중과세율이 적용됩니다.

 

한시적 다주택자 양도세 중과 유예 

 

급격한 금리인상과 경기침체, 집값 고점 인식 등으로 부동산 시장이 크게 침체됨에 따라 정부는 다주택자에 대한 규제 완화 등의 대책을 쏟아 내면서 부동산 시장 활성화에 안간힘을 쓰고 있습니다. 규제 완화 정책 중 하나로 다주택자 양도세 중과 배제 한시적 적용입니다. 

 

정부는 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 조정대상 지역내 다주택자가 2년 이상 보유한 주택을 팔 때 보유기간에 따라 장기보유 특별공제를 양도차익의 연 2%씩 해주고 세율도 기본세율을 적용해서 과세하기로 했습니다.

 

최근에는 1.10 부동산 대책 후속 조치로 다주택자 중과유예를 2025년 5월 9일까지 1년 더 연장한다고 발표했습니다. 그리고 2025년 12월 말까지 전용 60m2 이하, 수도권 기준 취득가액 6억원/비수도권 3억원 이하의 소형신축주택 (아파트 제외)은 양도세 계산시 주택 수에서 제외가 됩니다. 

 

 

 

 

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