분양권 양도세 신고 해야하나 ? 주택수 포함여부 및 양도세계산기

흔히 아파트 당첨권으로 알고 있는 분양권은 주택법에 따라 사업계획 승인을 받아 완공후 새 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다.

 

 

오늘은 분양권에 대한 양도세 계산구조, 세율, 중과세 판단이 되는 주택수에 포함이 되는지 알아보도록 하겠습니다.

 

분양권 양도세 신고 주택수 포함 양도세계산기

 

분양권 양도세 계산구조

분양권 양도세 계산구조

분양권에 프리미엄을 붙여 매도했다면 양도일 말일로부터 2개월 내에 양도세를 신고납부해야 합니다.

분양권의 양도세는 다음과 같이 계산됩니다.

분양권의 양도세 = (프리미엄-필요경비-기본공제 250만원) x 세율

 

프리미엄은 양도가액에서 분양권 취득가액을 뺀 금액입니다.

 

분양권 양도세율

 

구분	현행	향후 세제 개편 내용 *
1년 미만 보유후 양도	70%	1년 미만 45%
1년 이상 보유후 양도	60%	기본세율 6%~45%

* 최근 정부가 발표한 부동산 안정화를 위한 세제개편 내용이지만 국회의 동의를 얻어야 확정되기 때문에 개정여부는 지켜봐야 합니다.

 

양도세 중과 판단시 주택수 포함여부

분양권이 주택수에 포함된다면 기존에 1주택 이상을 보유중에 분양권을 취득하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하거나 다주택자의 경우 중과세율이 적용되기 때문에 주택 양도시 주의를 요할 필요가 있습니다. 다만 2024년 5월 9일까지 양도시에는 다주택자 중과세 유예기간으로 기본세율을 적용받을 수 있습니다.

 

분양권의 주택 수 포함 여부는 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권 이냐 이후 취득한 분양권이냐에 따라 다릅니다.

 

2020년 12월 31일까지 취득한 분양권은 주택수에 포함이 되지 않습니다. 분양권 취득시기를 "청약당첨일"로 보며, 기타 전매나 증여로 취득하는 경우는 "잔금청산일"을 취득일로 봅니다.

 

2021년 1월 1일이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다.

 

1주택 보유중 분양권 취득시 일시적 2주택으로 1세대 1주택 비과세 받기 위한 조건은 다음과 같습니다.

 

• 기존주택을 취득한지 1년이 지난 후에 분양권 취득하고, 분양권을 취득 후 3년 이내에 기존주택을 양도하면 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.
• 다만, 분양권은 주택이 아니기 때문에 완공까지 오랜 시간이 걸리기 때문에 분양권 취득 후 3년이 지난 경우라도 다음 요건을 충족하면 비과세 됩니다.분양권이 신규주택으로 완공된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주, 신규주택 완공 전후 3년이내에 기존주택을 양도하면 됩니다.

 

참고로 오피스텔 분양권은 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류되어 주택에 대한 분양권이 아니기 때문에 주택수에 포함하지 않습니다. 다만 주거용 오피스텔은 주택수에 포함이 됩니다.

 

양도세계산기

국세청 홈택스 양도세 모의계산을 통해 양도세를 자동계산할 수 있습니다.

 

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